A la hora de comprar un inmueble en Ibiza, el comprador debería comprobar exhaustivamente la situación legal de la propiedad. Si la vivienda en venta se encuentra alquilada, no es imposible su adquisición, pero hay que ser precavido. El arrendatario podría tener el derecho de adquisición preferente y, por lo tanto, impedir la venta del inmueble. El derecho español distingue entre el derecho de adquisición preferente contractual y legal.

Si los derechos están establecidos en contrato, en la mayoría de los casos no habrá problemas ya que se establecen de mutuo acuerdo entre las partes y también pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ejemplos para ello son un vecino que se quiere asegurar un derecho preferente en caso de venta o un inquilino que se quiere reservar el derecho de adquirir la vivienda en algún momento.

Los derechos de adquisición preferente legales, sin embargo, son mucho más peligrosos para las partes implicadas que posiblemente desconozcan el significado del término «tanteo y retracto». El tanteo representa el ejercicio del derecho de adquisición preferente antes de la celebración de un contrato de compraventa mientras que el retracto se refiere a la posibilidad de hacerlo valer después de la celebración de un contrato que viole este derecho. En este caso, el titular del derecho de adquisición preferente estará obligado a reembolsar al comprador, que generalmente actúa de buena fe, el precio de la compraventa que haya pagado más los gastos adicionales.

El Código Civil español solo regula los siguientes dos casos del derecho de adquisición preferente: Por un lado, el del comunero. Si un inmueble es propiedad indivisa de varias personas y una de ellas quiere vender su parte, tiene que ofrecerla primero a los otros copropietarios. El caso más frecuente es el de la comunidad de herederos: ningún heredero puede vender sin más su parte a terceros. Y por otro lado, el Código Civil regula el derecho de adquisición preferente de los vecinos de propiedades de suelo rústico. Sin embargo, está disposición solo se aplicará cuando la superficie de la finca en venta sea menor de 10.000 m² y no estuviera separada del terreno vecino por una linde natural (barranco, río, camino) o una servidumbre. Si se dan estas condiciones, el titular del derecho de adquisición preferente podrá exigir la cesión de contrato en un plazo de nueve días a partir de la adquisición ilícita. Ojo: ¡Este plazo es muy corto!

El derecho de adquisición preferente más importante está establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuyo artículo 25 dispone que, en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El propietario tendrá que comunicar al inquilino mediante notificación notarial su intención de vender y éste dispondrá de un plazo de treinta días para ejercitar su derecho de tanteo sobre la finca. En la práctica, el comprador asegurará la compra obligando al arrendatario antes de la firma del contrato a renunciar ante notario a su derecho de adquisición preferente. Se puede acordar la exclusión de este derecho en el contrato de arrendamiento, pero para estar completamente seguro sería aconsejable pedir al arrendatario esta declaración notarial de renuncia.

También existen derechos de adquisición preferente del Estado, por ejemplo en materia de protección del medio ambiente. En Ibiza, el Consell Insular puede hacer valer tales derechos sobre espacios naturales protegidos como p.ej. Ses Salines. Frecuentemente, un comprador sin conocimientos jurídicos no es consciente de la existencia de derechos de adquisición preferente, lo que podría tener consecuencias graves. Por ende, recomendamos que tanto el comprador como el vendedor de un inmueble se dejen asesorar por un abogado, pues sobre todo el vendedor podría verse muy perjudicado si no tuviera en cuenta y anulase un posible derecho de adquisición preferente.