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Publicado en Ibicasa Magazine el 07/12/2025 Sharing Link

El sueño de tener una vivienda en propiedad en Ibiza podría convertirse rápidamente en pesadilla si después de haberla comprado apareciesen defectos graves. La legislación española en el sector inmobiliario protege al comprador, pero distingue estrictamente entre los inmuebles de segunda mano y los de obra nueva, estableciendo plazos muy breves que el comprador muchas veces ignora. Quien quiera salvaguardar sus derechos como comprador deberá conocer muy bien estas normas.

1. Inmuebles de segunda mano: La trampa de los 6 meses en el caso de vicios ocultos

En España, cuando se compra una vivienda de segunda mano de un vendedor privado, serán de aplicación las garantías establecidas en el Código Civil, en particular en su artículo 1484 ss.

El vendedor responderá por los vicios ocultos que existan en el momento de la compra.

Requisitos:
Que el defecto no sea visible.
Que afecte notablemente el uso del inmueble o el comprador, de haberlo sabido, habría desistido de adquirir el inmueble o habría pagado un precio más bajo.
Importante: El vendedor tiene la obligación de responder por el defecto aunque lo desconociera (art. 1485 del Código Civil), salvo que en el contrato se hubiera excluido expresamente su responsabilidad y hubiese actuado de buena fe.
Exclusión: El vendedor no tiene la responsabilidad por los defectos visibles.

El plazo para reclamar los vicios ocultos es de 6 meses a partir de la fecha de entrega de la posesión del inmueble. (Art. 1490 del Código Civil).

Cuidado de no caer en una trampa: Los seis meses son un plazo de prescripción o caducidad y éste no quedará suspendido por una simple reclamación al vendedor. Si no se llegase a un acuerdo extrajudicial, el comprador deberá presentar en este corto plazo una demanda judicial para salvaguardar sus derechos.

2. Inmuebles de obra nueva: plazos de garantía según el tipo del defecto (LOE)

Si se compra una vivienda de nueva construcción de un promotor o una constructora, será de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta ley ofrece una protección mucho más amplia ya que obliga a responder a todos los que intervienen en la obra (promotor, arquitecto, constructor, etc.).

La duración de la responsabilidad depende del tipo de los defectos y empieza en la fecha de la recepción de la obra. Generalmente, el plazo de prescripción para la interposición de reclamaciones judiciales según la LOE es de dos años a partir del momento en el que se detecte el defecto. Este plazo transcurre paralelamente al respectivo plazo de garantía.

· La garantía anual (1 año)

Cobertura: Defectos de acabado como por ejemplo azulejos sueltos, pintura, elementos de carpintería, ventanas rayadas, etc.

· La garantía trienal (3 años)

Cobertura: Defectos que afecten la habitabilidad de la vivienda. El promotor y las empresas subcontratadas responderán por humedades, moho, aislamiento insuficiente, problemas en las instalaciones, etc.

· La garantía decenal obligatoria (10 años)

Cobertura: Defectos estructurales que pongan en peligro la estabilidad del edificio, por ejemplo grietas en la cimentación, muros de carga o vigas.

La ley española obliga al promotor o constructor a contratar el “Seguro decenal”. Esta póliza garantiza que en el caso de defectos estructurales graves el comprador esté protegido económicamente y que pueda reclamar directamente a la aseguradora.

Caso especial: la autopromoción

Si el propietario de un solar encarga a un constructor la edificación de su casa, se convierte en promotor del proyecto. Esta manera de proceder se llama autopromoción. En este caso, la contratación de un seguro para diez años es voluntaria, no obligatoria. Si el propietario decidiese vender la casa antes de expirar el plazo de diez años, tendrá que informar al comprador de que no existe tal seguro. El comprador deberá aceptar expresamente esta condición como parte del contrato de compraventa.

Recomendación: así protegerá sus derechos (burofax, demanda)

Cuando se descubre un defecto después de haber comprado el inmueble, la notificación al vendedor se deberá efectuar de inmediato y de forma fehaciente (la mejor vía es el burofax) para evitar que se pase el plazo. En el escrito se deberá indicar el defecto, la probable causa del mismo y los costes estimados de la reparación, y se deberá requerir al vendedor para que asuma la responsabilidad.

En caso de negarse el vendedor, el comprador tendrá que emprender acciones legales. No obstante, por regla general, la mejor solución consiste en un acuerdo extrajudicial, salvo que el defecto sea muy grave o fuera ocasionado por la construcción.

Dados los plazos tan cortos y la situación jurídica compleja en España, una reclamación por vicios ocultos después de haber comprado el inmueble puede resultar ser un proceso largo y arriesgado. La mejor estrategia será siempre la prevención antes de adquirir un inmueble. A la hora de comprar una propiedad en Ibiza se debe proceder con mucha prudencia y buen juicio. Si no consultasen de antemano a un abogado especializado en derecho inmobiliario, los compradores se arriesgarían a perder de forma irremediable la posibilidad de reclamar sus derechos.

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