Der Verkauf einer geerbten Immobilie auf Ibiza

Wer als Erbe einer Immobilie auf Ibiza plant, diese direkt an einen Dritten weiterzuverkaufen, muss zunächst einmal den Nachlass regeln. Hierfür muss die Erbschaft in Spanien angenommen werden. Bei der Erbfolge ist es wichtig den Wert, welcher der Immobilie in der öffentlichen Urkunde zugewiesen wird, zu ermitteln.
Sobald die Erbschaftsannahme vor einem spanischen Notar beurkundet worden ist, müssen die Erben eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben und es werden je nach Verwandtschaftsgrad Steuern fällig. Bei Erben erster Ordnung (Eltern, Kindern) fallen auf den Balearen sowohl für Residente (seit Mitte 2023) als auch für Nichtresidente (seit Ende November 2023) keine Erbschaftssteuern mehr an, solange der in der Erbschaftsurkunde bezifferte Wert den Referenzwert der Immobilie nicht um mehr als 20 % übersteigt. Der Marktreferenzwert wird jährlich von der zentralen Katasterbehörde auf Grundlage der von den Notaren und Grundbuchämtern mitgeteilten Kaufpreise ermittelt.

Der abschließende Schritt besteht darin, die öffentliche Urkunde bei einem der vier Grundbuchämter Ibizas einzutragen, je nachdem in welcher Gemeinde die Immobilie liegt. Das Grundbuchamt Nr. 4 von Ibiza beispielsweise betreut sowohl das Gemeindegebiet von San Antonio als auch die gesamte Insel Formentera.
Ist der Nachlass abgewickelt, können während des Verkaufsprozesses Hindernisse auftreten. In der Praxis kommt es öfters vor, dass die Erben sich nicht einig darüber sind, ob die Immobilie verkauft oder erhalten werden soll.  Einzelne Erben können eine Immobilie in einer ungeteilten Eigentümerschaft nicht „im Alleingang“ verkaufen. Ein Miterbe kann seine Anteile zwar an einen Dritten verkaufen, allerdings muss man sich dabei an bestimmte gesetzlich festgelegte Regeln halten, da die anderen Eigentümer ein Vorkaufsrecht haben. Es ist auch möglich, dass ein Miterbe seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer verkauft (bei einer progressiven Grunderwerbssteuer von 8-13 %). Es gibt in diesem Fall eine steuerlich günstigere Möglichkeit, nämlich die Auflösung des Miteigentums („extinción del condominio"), bei der lediglich 1,5 % Stempelsteuer anfallen. Sollte es jedoch innerhalb der Erbengemeinschaft zu keiner gütlichen Einigung kommen, so kann einer der Miterben jederzeit ein Gerichtsverfahren zur Teilung der Immobilie sowie die anschließende Versteigerung anstreben. 

Sind sich hingegen alle Erben einig und kommt es zu einem regulären Verkauf der Immobilie, so wird üblicherweise eine Wertsteigerung („ganancia patrimonial“) erzielt, die Differenz zwischen dem Anschaffungs- und dem Verkaufswert. Das spanische Zivilgesetzbuch legt fest, dass die Annahme einer Erbschaft rückwirkend auf den Todeszeitpunkt des Erblassers wirkt. Es wird davon ausgegangen, dass die Erben aus zivilrechtlicher und steuerlicher Sicht ab diesem Zeitpunkt Eigentümer sind. Folglich muss man für die Berechnung des Gewinns nicht den bei der Annahme der Erbschaft erklärten Wert als ursprünglichen Anschaffungswert nehmen, sondern den Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes. Das Finanzamt verlangt, dass man diesen Wert als Wertgrundlage für die Berechnung der Gewinnsteuer heranzieht.
Beispiel: Der Erblasser ist im Jahre 1997 verstorben und hinterlässt eine Immobilie, die 2024 laut Referenzwert 900.000 € wert ist. Der Marktwert der Immobilie lag 1997 bei 300.000 €. Die Nichtresidenten Erben nehmen die Erbschaft 2024 an und deklarieren als Wert 900.000 €. Sie verkaufen die Immobilie zu demselben Preis an einen Dritten. Wegen der Verjährungsvorschriften fallen keinerlei Erbschaftssteuern an. Da aber der Marktwert der Immobilie zum Todeszeitpunkt des Erblassers lediglich bei 300.000 € lag, müssen die Erben auf die Differenz von 600.000 € 19 % Gewinnsteuern zahlen, obwohl in der Erbschaftsurkunde ein Wert von 900.000 € für die Immobilie festgelegt wurde.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer geerbten Immobilie auf Ibiza einige Herausforderungen mit sich bringt, aber mit einer sorgfältigen Planung und der richtigen Unterstützung kann der Verkauf steuereffizient durchgeführt werden.