Das Vorkaufsrecht in der Immobilienpraxis auf Ibiza

Bei jedem Immobilienkauf auf Ibiza sollte der Käufer eine umfassende Überprüfung der rechtlichen Lage der Immobilie vornehmen. Ist die zum Verkauf stehende Wohnung vermietet, dann schließt das zwar den Erwerb nicht aus, aber es ist Vorsicht geboten. Der Mieter kann ein Vorkaufsrecht haben und könnte damit den Immobilienverkauf verhindern. Im spanischen Recht unterscheidet man in diesem Zusammenhang zwischen vertraglichen und gesetzlichen Vorkaufsrechten.

Die vertraglich festgelegten Vorkaufsrechte sind überwiegend unproblematisch, denn diese werden einverständlich zwischen den Parteien vereinbart und können auch im Grundbuch eingetragen werden. Beispiele hierfür sind ein Nachbar, der im Verkaufsfall sich ein Vorrecht zum Erwerb sichert, oder auch ein Mieter, der sich vorbehalten will, die gemietete Immobilie irgendwann einmal zu erwerben.

Sehr viel gefährlicher sind die gesetzlichen Vorkaufsrechte für die beteiligten Parteien, denen die spanischen Begriffe „derechos de tanteo y retracto” möglicherweise unbekannt sind. Das „tanteo” stellt das eigentliche Vorkaufsrecht vor dem Vertragsabschluss dar, während mit dem „retracto” der Fall gemeint ist, in welchem der Vorkaufsberechtigte nach einem bereits vollzogenen Vertrag mit einem Erwerber eintritt, bei dem das bestehende Vorkaufsrecht missachtet wurde. Dieses Recht verpflichtet den Vorkaufsberechtigten jedoch zugleich, dem Käufer, der in der Regel gutgläubig gehandelt hat, den gezahlten Kaufpreis samt Nebenkosten der Transaktion zu erstatten.

Im spanischen Zivilgesetzbuch („codigo civil“) sind nur die beiden folgenden Fälle des Vorkaufsrechts geregelt: Zum einen das Vorkaufsrecht eines Miteigentümers („comunero“). Steht eine Immobilie im Eigentum von mehreren Personen in der Form von ideellen Anteilen („indiviso“) und möchte einer dieser Miteigentümer verkaufen, so muss er seinen Anteil zunächst seinen Miteigentümern anbieten. Der klassische Fall ist natürlich der Fall der Erbengemeinschaft, keiner der Miterben kann demnach so ohne weiteres seinen Anteil an einen Dritten veräußern. Und zum anderen ist im Codigo Civil das Vorkaufsrecht eines Nachbarn im ländlichen Bereich (suelo rustico) geregelt. Dieses kommt aber nur zum Tragen, wenn das fragliche zum Verkauf stehende Grundstück kleiner als 10.000 m² ist und nicht durch eine natürliche Grenze (Schlucht, Fluss, Wege) oder Dienstbarkeiten von den bevorrechtigten Nachbarn getrennt ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Vorkaufsberechtigte seinen Anspruch auf Vertragsübernahme innerhalb von neun Tagen nach Eintragung des unberechtigten Erwerbs im Grundbuch geltend machen. Vorsicht: Diese Frist ist sehr kurz bemessen!

Das wichtigste bereits oben erwähnte Vorkaufsrecht findet sich im spanischen Mietgesetz („Ley de Arrendamientos Urbano“). Dort wird in Art. 25 dem Mieter das Recht eingeräumt, die Immobilie im Verkaufsfall bevorrechtigt zu erwerben. In diesem Fall muss der Eigentümer dem Mieter notariell seine Verkaufsabsicht mitteilen. Der Mieter hat dann eine Frist von 30 Tagen, um sein Vorkaufsrecht auszuüben. In der Praxis wird der  Käufer sich  absichern, indem er den Mieter vor dem Kaufvertrag mit dem Verkäufer verpflichtet, in einer notariellen Erklärung auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten (ein solcher Ausschluss des Vorkaufsrechts kann bereits im Mietvertrag geregelt werden). Aber um „auf Nummer sicher zu gehen“ ist es ratsam, diese notarielle Verzichtserklärung vom Mieter zu verlangen.

Es gibt auch staatliche Vorkaufsrechte, unter anderem im Bericht des Naturschutzes. Auf Ibiza kann das Consell Insular in Naturschutzgebieten wie Ses Salinas ein Vorkaufsrecht gelten machen. Vorkaufsrechte sind ohne Rechtskenntnisse für den Immobilienkäufer oftmals nicht ersichtlich, können aber bei einem Immobiliengeschäft schwerwiegende Folgen haben. Wir empfehlen von daher eine anwaltliche Beratung sowohl für den Käufer, aber insbesondere für den Immobilienverkäufer, der einen erheblichen Schaden erleiden kann, wenn das Vorkaufsrecht nicht adäquat beachtet und rechtzeitig ausgeschaltet wird.