Wer auf Ibiza eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, hat auf kurz oder lang mit zwei Berufsständen zu tun: Maklern und Rechtsanwälten, zumeist in dieser Reihenfolge. Während der Beruf des Rechtsanwaltes über die Anwaltskammer der Balearen (www.icaib.org) standesrechtlich geregelt ist, wird der Maklerberuf auf den Balearen erst jetzt im Zuge der Notfallgesetze zur Bekämpfung der Wohnungsnot (Zusatzbestimmungen 13a und 14a des Gesetzes 3/2024 vom 9. Mai 2024) reguliert. In dem Gesetz wurde den Maklern eine Übergangszeit von 6 Monaten eingeräumt, so dass die Regulierungsvorschriften am 9. November 2024 in Kraft getreten sind.

Die neue Vorschrift zielt darauf ab, unseriöse Makler vom Markt zu drängen und die Qualität der Dienstleistung der Immobilienmakler zu erhöhen. Unter anderem müssen nunmehr alle Makler auf den Balearen ein öffentlich zugängliches Büro unterhalten. Das gilt auch für alle Makler, die bisher nur online und telefonisch tätig waren. Alle Makler müssen ihren Kunden eine postalische Adresse zur Verfügung stellen, wo diese etwaige Beschwerden einreichen können.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt der neuen Regelung ist die Einführung eines Registers für Immobilienmakler auf den Balearen (Registro oficial de agentes inmobiliarias de las Illes Baleares, siehe zu weiteren Informationen auch: https://caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inicio/). Hierfür wird ein Universitätsabschluss in Rechtswissenschaften, Ingenieurwesen und Architektur benötigt. Makler ohne einen universitären Abschluss müssen Ihre Qualifikation durch Weiterbildungskurse oder mindestens 4 Jahre Berufserfahrung nachweisen. Diese Kurse müssen einen Umfang von 200 Stunden haben und in Spanien anerkannt werden. Für ausländische Makler ohne Spanischkenntnisse dürfte dies eine Hürde darstellen. Laut der neuen Vorschrift muss die Registernummer auf allen Werbematerialen der Makler erscheinen. Des Weiteren wird eine Haftpflichtversicherung und eine Sicherheitsleistung von 60.000 Euro verlangt.

In Spanien wird der Makler vom Verkäufer bezahlt, dadurch sollte die Interessenlage schnell klar sein: Auftraggeber und Rechnungsempfänger des Maklers ist der Verkäufer. Der Makler muss ab sofort zwingend einen Maklervertrag mit dem Verkäufer unterschreiben und es müssen alle relevanten Unterlagen zur Immobilie offengelegt werden. Was viele nicht wissen: Kaum ein Verkäufer erteilt heute Exklusivaufträge an ein Maklerbüro, und so wird ein Objekt oft einer Vielzahl von Maklern angeboten. Wenn es nun zum Abschluss kommt, kann es vorkommen, dass mehrere Makler einen Anspruch auf eine Provision erheben oder die Makler haben intern vereinbart, wer wieviel Kommission bekommt. Das kann dazu führen, dass bei der notariellen Beurkundung gleich mehrere Makler am Tisch sitzen, denn die Makler wollen sofort ihre Provision aus dem Kaufpreis erhalten.

In einem ersten Schritt sollte die rechtliche und steuerliche Bewertung einer Immobilie – insbesondere die Feststellung der Lastenfreiheit – nur von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt werden. Die Einschaltung eines Anwalts liegt im Interesse aller Beteiligten, da sowohl Immobilienmakler als auch Anwälte ein großes Interesse an einem funktionierenden und fairen Immobilienmarkt haben. Der Immobilienmakler hat ein ureigenes Interesse daran, dass der Verkauf zustande kommt, da er seine Provision nur erhält, wenn er den Käufer gefunden und ihn vom Kauf der Immobilie überzeugt hat. Andererseits werden Anwälte für ihre Beratung bezahlt, sodass sie auch dann bezahlt werden, wenn sie ihren Mandanten davon abraten, den Kauf abzuschließen. In der Praxis wird ein vernünftiger Anwalt jedoch versuchen, sicherzustellen, dass der Kunde die Immobilie erwerben kann, und alles in seiner Macht Stehende tun, um etwaige Hindernisse aus dem Weg zu räumen. Daher ist es wichtig, dass Käufer dazu angehalten werden, unabhängigen Rechtsrat von einem Anwalt einzuholen.

Eine große Anzahl etablierter Immobilienmakler und -agenturen auf den Balearen fordert schon seit Langem die jetzt umgesetzten Regulierungsmaßnahmen. Dennoch steht die Branche vor einer Reihe von Herausforderungen, und es bleibt abzuwarten, wie sich die Immobilienmakler an diese neuen Vorschriften anpassen werden. Die meisten von ihnen sind jedoch recht froh darüber, dass damit zumindest die Tage der „Immobilienmakler-Piraten“ gezählt sein sollten.