Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario

Desde principios de 2022 hay cambios significativos en la valoración de inmuebles que afectan directamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al Impuesto sobre Sucesiones y al Impuesto sobre el Patrimonio. Ahora se aplica el ”Valor de Referencia del Mercado Inmobiliario” que representa el valor mínimo del bien inmueble a la hora de su transmisión. Si el impuesto es calculado con arreglo al valor de referencia, el fisco no hará revisión del mismo. Con ello se quieren evitar litigios futuros, ya que la experiencia enseña que el valor catastral resulta muchas veces inadecuado para valorar correctamente los inmuebles. Queda suprimida la revisión por parte de la Agencia Tributaria de las Islas Baleares que antes amenazaba después de la transmisión de un inmueble.
A partir de este año la Dirección General de Catastro calculará el valor de referencia basándose en los precios de compraventa comunicados por notarios y Registros de la Propiedad. El valor determinado al final de cada año quedará establecido para el año siguiente. Este año se ha implementado el valor de referencia solo en algunas zonas de Ibiza, por ejemplo en partes del municipio de Sant Josep y para el suelo rústico de Ibiza y Formentera. Si no existe un valor de referencia, hay que indicar el valor de mercado que hasta ahora se calculaba en las Islas Baleares en base al valor catastral y la página web de la Agencia Tributaria de las Islas Baleares.

Cuando se lleva a cabo una transmisión de un bien inmueble, sea mediante donación, herencia o compraventa, el notario advertirá sobre el valor de referencia en vigor. A partir de ahora, la base de valoración será el valor de referencia también en el caso de heredar participaciones en una sociedad entre cuyos activos se encuentre un inmueble.
Utilizando la firma electrónica, en la página web del Catastro – https:// www1.sedecatastro.gob.es/Ac- cesos/SECAccvr.aspx – se puede averiguar el valor actual de un inmueble. La información está disponible en español e inglés. En la parte superior de la página de inicio de la Sede Electrónica del Catastro hay un campo rojo que dice ”valor de referencia”. Haciendo clic sobre él se abre un menú y, eligiendo la opción ”Consulta de valor de referencia” e introduciendo el DNI o NIE y la referencia catastral, se llega al valor de referencia del inmueble.
Si el valor de referencia es mayor que el escriturado, la carga de la prueba recae en el sujeto pasivo. El comprador o heredero podrá tributar tomando como base al valor más alto, es decir, el de referencia, y recurrir después, o basarse en el valor menor, el escriturado, con lo cual se arriesgará a recibir una notificación de liquidación o sanción tributaria, la cual también podrá recurrir. Para evitar multas pensamos que sería aconsejable hacer constar en escritura el valor de referencia del inmueble y tributar en consecuencia. Si el valor de referencia es mayor que el precio de compraventa acordado y el inmueble se encuentra, por ejemplo, en estado ruinoso, se deberían reunir pruebas exhaustivas antes de cerrar la compraventa para poder justificar la menor cuantía del precio de compraventa. Como pruebas sirven, entre otros, informes de arquitectos técnicos, vídeos que muestren el estado del inmueble o actas notariales que atestigüen el estado real del inmueble en el momento de la transmisión. Posteriormente a la transmisión y al pago de los impuestos, el sujeto pasivo podrá intentar solicitar la devolución de los impuestos pagados en exceso e impugnar de esta manera el valor de referencia.

Puesto que el valor de referencia está en vigor desde el 1 de enero de 2022, en lo que respecta al Impuesto sobre el Patrimonio solo afecta a las transmisiones efectuadas a partir de esta fecha. Dado que el valor de referencia de los inmuebles se actualizará cada año, también el Impuesto sobre el Patrimonio deberá actualizarse anualmente. Además, a la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio ahora se suman también todos los gastos adicionales ocasionados por la adquisición que incluyen los impuestos sobre transmisiones patrimoniales, sobre el valor añadido y sobre actos jurídicos documentados, así como los gastos notariales y las tasas del Registro de la Propiedad. En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio, si se quiere formular una objeción contra el valor de referencia, se debe hacer en el momento de la adquisición ya que contra este impuesto, que es pagadero el año siguiente a la transmisión, no cabe recurso de objeción.
Para terminar, una noticia buena: el valor de referencia no afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles ni, por lo general, a la Plusvalía Municipal. Por lo menos en estos dos casos, la base imponible seguirá siendo el valor catastral.