Quien quiere comprar o vender un inmueble en Ibiza tendrá que tratar tarde o temprano con un representante de estas dos profesiones: la del agente inmobiliario y la abogacía. Mientras que la profesión de abogado está regulada deontológicamente por el Colegio de Abogados de Baleares (www.icaib.org), la de agente inmobiliario solo se ha llegado a regular hace poco con las disposiciones adicionales decimotercera y decimocuarta de la Ley 3/2024, de 9 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda. La Ley concedió a las inmobiliarias un periodo transitorio de 6 meses, por lo que el reglamento entró en vigor el pasado 9 de noviembre 2024.

La nueva normativa está pensada para combatir el intrusismo en el mercado y aumentar la calidad de los servicios inmobiliarios. Entre otros requisitos, todos los agentes inmobiliarios de las Islas Baleares deben disponer de un establecimiento abierto al público, incluidos aquellos que hasta ahora trabajaban exclusivamente a distancia por vía electrónica o telemática. Todos ellos deben facilitar a sus clientes una dirección física a la que puedan dirigir posibles reclamaciones.

Otro punto muy importante del nuevo reglamento es la creación de un Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears. Encontrará más información en: https://caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inicio/. Para inscribirse se requiere una titulación universitaria de en ciencias jurídicas, ingeniería o arquitectura. En caso de no poseer un título universitario, se tendrá que justificar una formación en materia inmobiliaria de al menos 200 horas lectivas reconocida en España o una experiencia profesional en el campo de al menos cuatro años. Es de suponer que esto será un obstáculo para agentes inmobiliarios extranjeros sin conocimientos del idioma español. Según la nueva normativa, el número de registro deberá constar en todo el material publicitario de la inmobiliaria. Además, se exige un seguro de responsabilidad civil y una garantía de 60.000 euros.

En España, el agente inmobiliario es pagado por el vendedor, así que los intereses implicados deberán estar bastante claros: el agente recibe el encargo del vendedor y le factura sus servicios. A partir de ahora es obligatorio que el agente inmobiliario firme un contrato con el vendedor y se debe facilitar toda la documentación relevante del Inmueble. Hay una cosa que muchos ignoran: hoy día, casi ningún vendedor firma un encargo de venta en exclusiva por lo que varias inmobiliarias suelen ofrecer el mismo objeto. Si se llega a celebrar la venta, podría suceder que varias inmobiliarias reclamasen una comisión o hayan acordado repartirla entre ellas. El resultado será que a la hora de firmar la escritura se presenten varios agentes inmobiliarios en la notaría ya que se les paga la comisión directamente con parte del precio de compraventa.

Como primer paso se debería encargar a un abogado independiente la evaluación legal y fiscal del inmueble - sobre todo la comprobación de posibles cargas. La intervención de un abogado es en beneficio de todos los implicados ya que tanto las inmobiliarias como los abogados tienen interés en que el mercado inmobiliario funcione de manera justa y transparente. Las inmobiliarias están interesadas en que se logre cerrar la venta, pues solo cobrarán su comisión si encuentran un comprador que efectivamente adquiere el inmueble. Por otra parte, los abogados reciben sus honorarios por el asesoramiento, así que se les pagará también si desaconsejasen de la compra. En la práctica, un abogado responsable procurará asegurar que su cliente pueda adquirir el inmueble y hará todo lo posible para eliminar eventuales obstáculos. Por ello es importante insistir a los compradores que se dejen asesorar por un abogado.

Numerosas Inmobiliarias establecidas en las Islas Baleares llevan reclamando desde hace mucho las medidas reguladoras que se han implantado ahora. Desde luego suponen un reto para el sector y habrá que esperar para ver cómo se adaptarán los agentes inmobiliarios a esta nueva normativa, pero la mayoría de ellos se alegra de que los días de los “piratas inmobiliarios” parezcan estar contados.