La nota simple registral, ¿aporta toda la información necesaria?

En España cualquier persona puede consultar el Registro de la Propiedad accediendo a la página Web www.registradores.org. Muchas veces basta con indicar nombre y apellido para encontrar al propietario buscado y, pagando un pequeño suplemento, el Registro incluso facilita la traducción al inglés de la nota simple. El pago se realiza con tarjeta de crédito o a través de PayPal. En el Registro de la Propiedad no se archivan ni escrituras ni planos. El contenido de las escrituras presentadas se transcribe directamente al libro de inscripciones. La nota simple informa sobre los metros cuadrados de las fincas y edificaciones que consten actualmente en el Registro. Para inscribir los elementos construidos, se presenta la escritura de declaración de obra nueva que recoge la descripción de las distintas edificaciones que se hallen en una finca.

Sin embargo, en muchos casos la información que proporciona la nota simple no es suficiente a la hora de comprar un bien inmueble. No se puede comprobar mediante una consulta del Registro de la Propiedad si un edificio es legal porque hay edificaciones inscritas que se construyeron sin la pertinente licencia de obras. La ley española permite al propietario inscribir también aquellas partes de un edificio que son consideradas como “obra antigua” en base a un certificado de antigüedad expedido por un arquitecto, pero que desde el punto de vista de los Ayuntamientos no son legales. Dicho certificado describe los elementos construidos existentes e indica su antigüedad que tiene que ser de por lo menos ocho años. En estos casos no hay ni licencia de obra otorgada por el Ayuntamiento ni certificado de fin de obra.
Para acabar con las confusiones al respecto queremos aclarar que la inscripción de una construcción en el Registro como obra antigua no la convierte en legal. Ésta seguirá siendo ilegal y se considerará fuera de ordenación urbanística, lo que quiere decir que no cumple con las normas de un plan urbanístico vigente, pero es tolerada por la administración. Las consecuencias de esta situación pueden ser graves. Si posteriormente el comprador quisiera solicitar una licencia de obra, aunque sea solo de obra menor para reformar el inmueble adquirido, el Ayuntamiento podrá denegar el permiso mientras no se acredite la legalidad del edificio. Esto está previsto en el artículo 129.2b de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Islas Baleares que reza en su párrafo segundo: “En las edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra b), no se podrá hacer ningún tipo de obra.”


Por lo tanto, antes de realizar una compra es necesario comprobar en qué se fundamenta la inscripción de las edificaciones. Para ello el vendedor deberá presentar la declaración de obra nueva que motivase la inscripción de los metros cuadrados en el Registro. Así se podrá verificar si la inscripción se basaba en una licencia de obra y un certificado de fin de obra o simplemente en un certificado de antigüedad firmado por un arquitecto, con lo cual el inmueble solo tendría la consideración de obra antigua. 

El vendedor no está obligado a informar al comprador sobre si hay partes de la o las edificaciones que, aunque inscritas en el Registro de la Propiedad, se hayan construido sin la licencia pertinente. Por consiguiente, sería aconsejable contratar a un abogado para que revise la documentación antes de efectuar la compra. En España, el deber de colaboración de las partes en las operaciones de compraventa de inmuebles no está claramente definido y, por lo tanto, conviene que cada uno tome sus propias precauciones.