El Registro de la Propiedad

El registrador de la propiedad proporciona junto con el notario la seguridad jurídica necesaria para la adquisición de un bien inmueble en España. El notario autoriza la escritura que contiene las declaraciones de las partes y el registrador la inscribe en el Registro de la Propiedad. Los registradores no son funcionarios. Están facultados para desempeñar ciertas funciones oficiales, pero, al igual que los notarios, cobran directamente de los clientes, por lo que sus honorarios dependen de su actividad. En regiones turísticas como las Baleares, donde se efectúan numerosas transmisiones de bienes inmuebles, los registradores pueden tener unos ingresos notables. Dada su independencia, disponen libremente de su tiempo y no se puede presuponer que se les encontrará todos los días en el Registro. El registrador más conocido es, sin duda, Mariano Rajoy quien, al terminar su carrera política, reanudó su trabajo haciéndose cargo primero del Registro de la Propiedad de Alicante y luego de uno de Madrid.

En Ibiza hay cuatro Registros de la Propiedad. El nº 1 es responsable de la mayor parte de Ibiza ciudad, el nº 2, del municipio de San José, el nº 3, de los municipios de Sta. Eulalia y San Juan y el nº 4 corresponde al municipio de San Antonio y a Formentera. Las oficinas de atención al público de todos ellos están ubicadas en la ciudad de Ibiza: las de los números 1 y 3 se encuentran en Avenida Ignacio Wallis nº 31 en la 6ª planta, las del nº 2 están en la Calle Aragón nº 106 y las del nº 4, en la Calle de Baleares nº 8. Hace unos 15 años, los dos Registros de la Propiedad existentes originalmente se dividieron en cuatro, de manera que actualmente el nº 2 sigue siendo responsable del barrio Figueretas de la ciudad de Ibiza.
Aunque los ámbitos de trabajo y las competencias de los notarios y los registradores estén claramente delimitados, en repetidas ocasiones surgen discrepancias entre ellos. Esto se debe a que el registrador no está obligado a inscribir cada escritura autorizada por el notario, sino que está obligado por ley a calificar todos los documentos presentados en el Registro, revisando su contenido y los aspectos legales. Si por razones jurídicas o formales no está de acuerdo con una parte de la escritura, puede denegar su inscripción.

En este caso, emitirá una calificación negativa de acuerdo con art. 18 de la Ley Hipotecaria y la notificará al solicitante y al notario autorizante. En la nota referente a la calificación negativa deberá indicar las razones por las que deniega la inscripción. Puede que la falta sea fácilmente subsanable (por ejemplo, mediante la pre- sentación a posteriori del NIE), pero si existen defectos graves, el notario tendrá que formalizar un documento adicional. Según el caso, este documento podrá ser una escritura complementaria o de rectificación con la que se corrigen los defectos encontrados por el registrador y entonces la escritura podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad sin más problemas. Hay que tener en cuenta que la calificación negativa solo da lugar a una interrupción del plazo de vigencia del asiento de presentación. Si el documento no se modificara dentro de este plazo, el asiento de presentación caducaría automáticamente a los 60 días y un tercero de buena fe podría optar libremente a adquirir el bien inmueble que seguiría inscrito sin cambios en el Registro.
Puesto que estas calificaciones negativas se emiten con más frecuencia de lo que se podría pensar, en caso de duda sería aconsejable que, antes de formalizar la escritura, el abogado contratado, en colaboración con el notario, comprobase si el documento contiene algo susceptible a objeciones por parte del registrador que podrían impedir su inscripción en el Registro de la Propiedad.