¿Contrato de arrendamiento de temporada para alquileres vacacionales?

Por regla general, en Ibiza no está permitido el alquiler turístico de viviendas, lo que constituye una limitación importante que, sin embargo, es ignorada por algunos arrendadores. Muchos sostienen que se puede eludir esta limitación mediante la formalización de contratos de arrendamiento de temporada con una duración de más de un mes. ¿Es esto verdad y cuáles son las diferencias entre el contrato de arrendamiento de temporada y el de alquiler turístico? En primer lugar existen diferentes disposiciones legales para cada uno. En Ibiza, el alquiler turístico está regulado por la Ley 8/2012 de Turismo de las Islas Baleares, mientras que para el arrendamiento de temporada rigen los artículos 3 y 29 ss. de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En el segundo párrafo del artículo 3 de dicha ley se amplía el alcance de las disposiciones a “arrendamientos de viviendas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra“. Se trata arrendamientos para uso distinto del de vivienda que se rigen por las disposiciones recogidas en los artículos 29 ss. En un primer momento parece que los arrendamientos de temporada estuviesen claramente regulados por esta ley, lo que significa que no se puede prohibir el alquiler de viviendas turísticas.
No obstante, el artículo 5 letra e) de la LAU determina que queda excluida del ámbito de aplicación de esta ley la cesión temporal de uso de una vivienda amueblada y comercializada en canales de oferta turística cuando ésta está sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Con ello, el legislador deja claro que no cualquier tipo de arrendamiento de una vivienda amueblada se rige por la LAU. Y en las Islas Baleares existe una normativa específica, la mencionada Ley de Turismo, que prevalece sobre la LAU. Además, hay que tener en cuenta que un arrendamiento de temporada no se define solo por su duración ya que la ley no fija un periodo mínimo de alquiler. Naturalmente una semana o unos cuantos días no se podrían considerar una temporada.
Sin embargo, es muy importante que en el contrato de arrendamiento de temporada las partes contratantes dejen constancia del motivo y la finalidad del contrato. En el contrato de arrendamiento de temporada se debería dejar claro que se trata de la segunda vivienda del arrendatario y sus datos personales deberían incluir su domicilio habitual. En consideración a los artículos 3 y 29 ss. de la LAU, el uso al que esté destinada la vivienda debe describirse de forma clara y comprensible. Por ejemplo se podría incluir en el contrato que la vivienda se alquila solo para una temporada a causa de un cambio de lugar de trabajo. Es desaconsejable la comercialización de la vivienda a través de plataformas como Airbnb ya que esto podría ser considerado por las autoridades como un indicio de que se trata de un alquiler turístico y que sea de aplicación la Ley de Turismo de las Islas Baleares.

En caso de duda sobre la legalidad del arrendamiento, desde el punto de vista de la autoridad competente la carga de la prueba corresponde siempre al arrendador, es decir, al propietario. Esto puede conducir a que un contrato de arrendamiento de temporada fingido sea considerado como uno de larga duración, es decir, de cinco años, o como uno de alquiler turístico, lo que sería sancionado por el Consell Insular con una multa sustanciosa ya que en ningún momento se disponía de una licencia de alquiler turístico.
En resumen, un contrato de arrendamiento de temporada bien formulado puede ser una alternativa para un contrato de larga duración, pero a causa de las razones anteriores no lo es para el alquiler vacacional.