Wie wir in unserer letzten Ausgabe berichtet haben, hat das spanische Verfassungsgericht die plusvalía-Steuer (Wertzuwachssteuer) in der bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt. Als Reaktion auf dieses Urteil veröffentlichte die Regierung am 8. November 2021 ein Gesetzesdekret, welches die neuen Bemessungsgrundlagen der plusvalía-Steuer definiert. Laut dem Gesetz kann der Steuerpflichtige für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nunmehr zwischen einer objektiven und einer subjektiven Berechnungsweise wählen.



Bei der objektiven Bemessungsgrundlage nimmt man den Katasterwert von Grund und Boden und multipliziert ihn mit einem Koeffizienten, der darauf basiert, wie viele Jahre seit dem Erwerb des Grundstücks vergangen sind. Der Koeffizient geht von 0,14 (unter einem Jahr) bis 0,45 bei über 20 Jahren. Neu ist, dass auch Kapitalgewinne, die in weniger als einem Jahr erzielt wurden, der plusvalía-Steuer unterliegen (bisher war dies nicht der Fall). Die jährlichen Prozentsätze für den Wert des Grundstücks werden durch Höchstkoeffizienten ersetzt, die von den Jahren abhängen, die seit der letzten Übertragung vergangen sind. Die Koeffizienten werden jährlich entsprechend der Entwicklung des Immobilienmarktes aktualisiert. 

Auf der anderen Seite haben die Steuerpflichtigen bei der subjektiven Berechnungsgrundlage die Möglichkeit, den tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks (Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis) zu versteuern, wenn dieser niedriger ist als die im objektiven System ausgewiesene Bemessungsgrundlage. Sie müssen den Nachweis der Kauf- und Verkaufsurkunden erbringen, wobei die Gemeinde befugt ist, diesen Wert auf der Grundlage der Mindestmarktpreise zu überprüfen.

Bei beiden Berechnungsmethoden wird der vom jeweiligen Rathaus festgelegte Steuersatz angewandt. Anhand von zwei Beispielen aus der Praxis sollen die Unterschiede der Berechnungsmöglichkeiten dargestellt werden, wobei hier der maximale Koeffizient von 30 % der Berechnung zu Grunde gelegt werden soll.

Erster Fall: Eine natürliche Person erwirbt im Jahr 2013 eine Immobilie für 150.000 € und verkauft sie im Jahr 2021 für 225.000 €. Zum Zeitpunkt des Verkaufs beträgt der Katasterwert der Immobilie 30.000 €, wovon 15.000 € auf den Wert des Grund und Bodens (50 %) und 15.000 € auf den Wert der Aufbauten entfallen. Ergebnis im Falle der objektiven Methode: Katasterwert des Grundstücks x Koeffizient, der nach 8 Jahren anzuwenden ist: 15.000 € x 0,10 = 1.500 €. Steuer: 1.500 € x 30% (Steuersatz) = 450 €.

Und so funktioniert die neue subjektive Berechnung für den gleichen Verkauf: Aus dem IBI-Bescheid ist der prozentuale Anteil von Grund und Boden auf den gesamten Katasterwert zu entnehmen (hier 50 %). Der Gewinn lässt sich wie folgt feststellen: der heutige Verkaufspreis (225.000 €) minus dem damaligen Anschaffungspreis (150.000 €), ergibt in unserem Fall 75.000 €. Die Berechnung sieht dann wie folgt aus: 50% (anteiliger Katasterwert des Grund und Boden) von 75.000 € = 37.500 €. Steuer: 30% von 37.500 € = 11.250 €. Offensichtlich sollte der Verkäufer in diesem Beispiel die objektive Methode wählen.



Zweiter Fall: Eine Privatperson kauft eine Immobilie im Jahr 2013 für 380.000 € und verkauft sie im Jahr 2021 für 390.000 €. Zum Zeitpunkt des Verkaufs beträgt der Katasterwert der Immobilie 130.000 €, wovon 65.000 € auf den Wert des Grundstücks (50 %) und 65.000 € auf den Wert des Gebäudes entfallen. Das Ergebnis bei der objektiven Methode sieht wie folgt aus: Katasterwert des Grundstücks x Koeffizient, der für 8 Jahren anzuwenden ist: 65.000 € x 0,10 = 6.500 €. Steuer: 6.500 € x 30% = 1.950 €.

Bei der subjektiven Berechnungsmethode kommt hier folgender Wert heraus: 50% (anteiliger Katasterwert des Grund und Boden) von 10.000 € (390.000 € - 380.000 €) = 5.000 €. Steuer: 30 % von 5.000 € = 1.500 €. In diesem Beispiel ist die subjektive Methode eindeutig besser für den Verkäufer.

Diese Beispiele zeigen, dass die Steuerpflichtigen sowohl die objektive als auch die subjektive Methode zur Bestimmung der Grundlage der plusvalía-Steuer ausrechnen sollten. Erst danach können sie einschätzen, mit welcher von beiden Berechnungen sie am Ende günstiger dastehen.