En el marco de la renovación digital de los Registros de la Propiedad de Ibiza, desde este año se añade una certificación registral a la escritura de compraventa y no, como hasta ahora, una nota simple. La diferencia principal entre ambas radica en que la nota simple tiene valor meramente informativo, mientras que la certificación registral acredita de forma fehaciente el contenido del Registro y, al tratarse de un documento público, va firmada por el Registrador. 

 

En España, todas las personas pueden pedir una nota simple al Registro de la Propiedad, bien en persona, bien por vía electrónica en www.registradores.org. Para conseguir una nota simple, casi siempre basta con la indicación del número de la finca o de nombre, apellidos y NIF del propietario, añadiendo la declaración del solicitante de necesitar la información para una comprobación legal. En el Registro de la Propiedad español no existen secciones. Todos los hechos, ya sea una compra o una venta, la constitución o cancelación de una hipoteca, una servidumbre o un embargo, se inscriben en orden cronológico uno tras otro. El Registro de la Propiedad no lleva ni conserva planos o escrituras. 

Existe un catastro que depende del Ministerio de Hacienda, pero no dispone de planos fiables. Los municipios, en calidad de órgano ejecutivo de Hacienda, se preocupan sobre todo por la determinación de los impuestos. Solo desde que se modificó la ley en el año 2015 existe una colaboración y coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. A pesar de ello, todavía se da alguna vez el caso de que las superficies inscritas en el Registro no coinciden con las que figuran en el Catastro. 

 

Muchas veces, el Catastro dispone de todos los datos de las edificaciones, pues no se trata de la legalidad de las mismas, sino de los ingresos generados por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Puede que estos metros cuadrados no figuren en la nota simple porque en el Registro de la Propiedad solo se pueden inscribir edificaciones para las que se hayan presentado todas las licencias y permisos pertinentes. Por lo tanto, la información catastral no da ninguna seguridad jurídica, lo legalmente vinculante es lo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Una nota simple no contiene informaciones sobre propietarios anteriores ni derechos ya cancelados. Solo la certificación registral acredita todos estos datos y su contenido es más amplio que el de la certificación de dominio y cargas que se adjunta desde este año a las escrituras de compraventa. 

Si se quiere obtener una certificación registral, lo mejor será solicitarla directamente en el Registro de la Propiedad. Esta certificación registral puede arrojar luz sobre el historial de las transmisiones de la propiedad. Se puede comprobar, por ejemplo, si en una declaración de obra nueva de hace treinta años se mencionó una licencia de obra y a nombre de quién se solicitó. Éstos son indicios importantes para poder encontrar una licencia de obra en el archivo del departamento de urbanismo de un Ayuntamiento. El contenido de las escrituras presentadas para su inscripción se transcribe casi literalmente al folio registral, lo que no contribuye precisamente a que la lectura de la certificación sea sencilla. Los folios pueden ser muy voluminosos dependiendo de cuantas transmisiones de propiedad e hipotecas se hayan inscrito. El coste de una certificación registral depende, por lo tanto, de cuantos asientos se quieran certificar.

 

El certificado registral es el único medio para obtener la información completa y fehaciente sobre una finca y, puesto que se trata de un documento público, va firmada por el Registrador. En la práctica, el Registro de la Propiedad funciona perfectamente y en principio, todo el mundo sabe la importancia que tiene a la hora de comprar un inmueble. Lo que se halle inscrito en un registro público es vinculante para todos y su contenido es inapelable. Al llevar al cabo una operación de compraventa, las partes solo deberán tener claro qué tipo de prueba de titularidad quieren solicitar en el Registro de la Propiedad.