Ibiza Legal - La hoja de visita

¿De qué sirve la hoja de visita que se firma cuando se visita una propiedad? Cuando en Ibiza una inmobiliaria enseña una vivienda a un posible comprador, se suele firmar un documento que deja constancia de la visita realizada. Este documento se llama “hoja de visita” y tanto la inmobiliaria como el comprador deberían ser conscientes de lo que significa. Lamentablemente, algunas inmobiliarias aprovechan la ocasión para imponer al interesado obligaciones que en realidad no le competen. Así, una hoja de vista podría contener por ejemplo una cláusula que obliga al comprador a asumir parte de la comisión de la inmobiliaria si la compraventa llega a celebrarse. ¿Sería válida una cláusula semejante?
En un principio, el único fin de la hoja de visita es dejar constancia por escrito de que la inmobiliaria ha enseñado la propiedad que se quiere vender a una persona interesada en comprarla. En caso de duda, sirve a la inmobiliaria como prueba para reclamar sus honorarios al vendedor. El siguiente ejemplo lo ilustra: una inmobiliaria firma un contrato de encargo de venta con el propietario de una casa en Ibiza. El comprador, después de haber visitado el inmueble con un comercial de la inmobiliaria y de haber firmado la correspondiente hoja de visita, formaliza la compraventa con el vendedor a espaldas de la inmobiliaria. Cuando la agencia exige al vendedor el pago de su comisión, éste podría afirmar que no había dado llaves a terceros para que organizasen visitas a la casa y que había sido él quien la enseñó al comprador. En este caso, la firma del comprador que consta en la hoja de visita le sirve a la inmobiliaria para probar su intervención en la venta y, si no llegara a un acuerdo con el vendedor, reclamar sus honorarios por vía judicial.

Sin embargo, la mera firma de la hoja de visita por parte del comprador no significa que éste contraiga una obligación contractual con la agencia inmobiliaria, y hay que diferenciar claramente entre la hoja de visita y el encargo de venta. Éste es un contrato que se celebra entre el vendedor y la inmobiliaria y, por lo tanto, es el vendedor y no el comprador el único obligado a pagar la comisión de la agencia. Además, muchos tribunales estiman que la inclusión de obligaciones contractuales en una hoja de visita constituye una práctica engañosa. Por esta razón se suelen considerar nulas aquellas cláusulas de las hojas de visitas en las que se incluyen obligaciones a cargo del comprador.
En el caso excepcional de que el comprador se comprometa a pagar la comisión de la inmobiliaria, por ejemplo porque está buscando una casa determinada en una zona concreta, debería firmar un contrato que contenga las estipulaciones necesarias con la inmobiliaria. También existe la posibilidad de establecer en el contrato de compraventa privado si será el vendedor o el comprador quien se hará cargo de los honorarios de la agencia. En este caso, ninguna de las partes podrá aducir más tarde que no había sido informada sobre su obligación de pagar la comisión, puesto que ésta consta en el precontrato.

Quien encarga la venta de su propiedad en Ibiza a una inmobiliaria debería saber, además, lo siguiente: En España, el contrato de encargo de venta no está regulado por la Ley. Por regla general es el vendedor, en su calidad de mandante, quien paga la comisión. En la práctica, se incluye en el precio de venta y suele ascender a entre 5% y 6% del precio del inmueble. La comisión es pagadera en el momento que se firme la escritura de compraventa. El asesoramiento legal de un abogado, que le proporcionará al comprador seguridad jurídica a la hora de adquirir un bien inmueble, tiene un coste de aproximadamente 1% del precio de venta.