AUSGABE: Juni - August 2021

Was Sie beim Kauf einer Wohnung beachten sollten

Von Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick
Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung gibt es eine Reihe von Besonderheiten, die der Kaufinteressent unbedingt beachten sollte. Nicht näher eingegangen wird hier auf die bei jedem Immobilienerwerb wichtigen Punkte der Checkliste: Den aktuellen Grundbuchauszug („nota simple“), die Katasteramtsangaben zur Wohnfläche, welche bisweilen nicht mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen, sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula“).

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung spielt das spanische Wohnungseigentumsgesetz („Ley de Propiedad Horizontal“) eine entscheidende Rolle. Als Eigentümer einer Wohnung wird man automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft („comunidad de proprietarios“). Die einzelnen Rechte und Pflichten der Miteigentümer ergeben sich aus der Satzung der Gemeinschaft („Estatutos“). Mindestens einmal im Jahr findet eine ordentliche Eigentümerversammlung („junta ordinaria de proprietarios“) statt. Im Übrigen können zu konkreten Themen der Eigentümergemeinschaft auch außerordentliche Versammlungen einberufen werden, beispielsweise die Abstimmung der Eigentümer zu größeren Bauvorhaben, welche zusätzliche Umlagen („derrama“) erfordern.



In der Regel gibt es daneben eine Hausordnung („reglamento interno“), in welcher viele Regelungen festgelegt werden wie die Terrassengestaltung, die Farbe der Hauswände, die Form der Markisen oder die Nutzungszeiten des Schwimmbades. Sowohl die Satzung also auch die Hausordnung erkennt der Käufer mit dem Erwerb an. In vielen Fällen ist die Satzung der Eigentümergemeinschaft sogar im Grundbuchamt vermerkt, so dass der Neueigentümer automatisch beim Kauf hiervon Kenntnis erlangt.

Es gibt von allen Eigentümerversammlungen ein Protokoll. Dem Kaufinteressent ist dringend dazu zu raten, die Protokolle der letzten Jahre beim Verkäufer anzufordern, da diese einen guten Eindruck über Lage innerhalb der Eigentümergemeinschaft gibt. In dem Protokoll kann man auch erkennen, ob alle Eigentümer das Wohngeld („cuota de la comunidad“) bezahlen oder es Schuldner gibt. Des Weiteren kann man sich darüber informieren, ob die Gemeinschaft über die Jahre Rücklagen gebildet hat oder ob größere Ausgaben wie die Renovierung des Gemeinschaftspools oder ein Anstrich der Fassade anstehen.

Ein wichtiger Punkt ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum („cosa común“). Hier muss im Einzelfall geklärt werden, wo das Nutzungsrecht der Miteigentümer anfängt und das Privateigentum aufhört und umgekehrt. Aufschluss darüber erhält man in der notariellen Teilungserklärung („escritura de división horizontal“). In dieser Urkunde wird die Miteigentumsquote festgelegt.



Das spanische Grundbuch sieht kein eigenes Wohnungsgrundbuch vor, sondern die einzelnen Wohneinheiten werden entsprechend der Aufteilung in der Teilungserklärung fortlaufend mit ihrer Miteigentumsquote und eigener Finca-Nummer im Grundbuch eingetragen.

Die Eigentümer zahlen gemäß ihrem im Grundbuch festgelegten Miteigentumsanteilen das Wohngeld, welches überwiegend zur Pflege und zum Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet wird. Die Höhe des Wohngeldes kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nachdem wie aufwendig die Wartung (gemeinsame Grünflächen, Aufzüge, etc.) und ob es einen gemeinsamen Wasserzähler gibt. Vor Erwerb der Wohnung sollte der Kaufinteressent unbedingt prüfen, ob die Wohnung mit einem dazu gehörigen Parkplatz verkauft wird. In manchen Eigentümergemeinschaft werden Wohnung und Parkplatz zusammen verkauft, in vielen Fällen gibt es jedoch ein eigenes Grundbuchblatt für den Parkplatz.

Zum Notartermin muss der Verkäufer eine Bescheinigung des Präsidenten der Eigentümerversammlung mitbringen, wonach die Eigentümer mit der Bezahlung des Wohngeldes auf dem Laufenden ist. Sollten Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein, so haftet die Immobilie rückwirkend für etwaige Altschulden. Nach Wohnungserwerb sollte der Eigentümer unbedingt an den Sitzungen teilnehmen oder seinem mit dem Fall beauftragten Anwalt eine Vollmacht zur Sitzungsteilnahme erteilen.