AUSGABE: Februar - April 2021

Vom Vorvertrag bis zum Notartermin

Von Armin Gutschick & Anja Sämann-Gutschick
Wenn der Käufer sein Traumhaus auf Ibiza gefunden hat, will er sich vertraglich so schnell wie möglich die Immobilie vom Verkäufer sichern. Dies geschieht in der Regel in zwei Schritten: Zunächst schließen die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung, welche später in eine notarielle Beurkundung mündet. Laut dem spanischen Recht sind privatschriftliche Kaufverträge über Immobilien voll rechtsgültig. In der Praxis werden überwiegend zwei Vertragsarten verwendet: Der Optionsvertrag („opción de compra“) und der Anzahlungsvertrag („contrato de arras“).

Mit dem Optionsvertrag wird dem Käufer das Recht eingeräumt, innerhalb einer bestimmten Frist eine Kaufoption auszuüben, die den Verkäufer gleichzeitig verpflichtet, ihm das Eigentum zu den im Vertrag genannten Bedingungen zu übertragen. Im Vertrag kann der Käufer alle diejenigen Punkte aufzählen, welche ihm im Rahmen eines Erwerbes wichtig sind: Beispielsweise die Legalität der Immobilie, die Lastenfreiheit, keinerlei steuerliche Verbindlichkeiten oder keine Streitigkeiten mit dem Bauamt. Der Verkäufer ist bis zum Ablauf der Optionsfrist an den Vertrag gebunden und kann nicht an Dritte verkaufen. Als Gegenleistung erhält er einen Optionspreis.



Wenn der Käufer das Kaufrecht ausübt, der Verkäufer sich jedoch weigert, den notariellen Kaufvertrag abzuschließen, ist er verpflichtet, den Optionspreis zurückzuzahlen und einen weiteren Betrag in gleicher Höhe als Schadensersatz zu leisten. Der Käufer kann aber auch den Verkäufer auf Erfüllung des Kaufvertrages in Anspruch nehmen. Weigert sich der Käufer hingegen zu bezahlen, obwohl alle Bedingungen vom Verkäufer erfüllt wurden, verliert er den Optionspreis.

Beim Anzahlungsvertrag schließen die Parteien einen Vertrag ab, in welchem der Käufer eine Anzahlung leistet und der Restkaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist fällig wir. Auch hier können Bedingungen ähnlich wie beim Optionsvertrag mit aufgenommen werden. Der Käufer kann sich seiner Verpflichtung zum Kauf entziehen, verliert dann aber die Anzahlung. Auf der anderen Seite kann der Käufer nicht auf der Erfüllung bestehen, da der Verkäufer sich der Verpflichtung entziehen kann, indem er die doppelte Anzahlung zurückbezahlt. Liefert der Verkäufer alle vom Käufer geforderten Nachweise, beurkunden die Parteien innerhalb der im Vorvertrag genannten Frist den Kaufvertrag beim Notar, wobei die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet wird.



Der spanische Notar übernimmt lediglich die Protokollierung des Kaufvertrages, kümmert sich aber weder um die Bezahlung der angefallenen Steuern noch um die Eintragung der Immobilien im Grundbuch. Der Notar wird im Rahmen der Protokollierung des Kaufvertrages zwar verschiedene Dokumente abfragen, wie die Vorlage des letzten Grundsteuerbescheides („IBI 2020“) oder das Energiezertifikates („CEE“). Diese sind allerdings für den Kernbereich der Transaktion nur nebensächliche Unterlagen. Der spanische Notar übernimmt keine Haftung für den Grundbuchstand zum Zeitpunkt der Beurkundung. Üblicherweise stammt die letzte Einsichtnahme ins Grundbuch vom Vortag und dieser Grundbuchauszug wird der Urkunde auch beigefügt.

Der spanische Notar nimmt des Weiteren keine treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises vor. Im spanischen Zivilrecht gilt nämlich der Grundsatz, dass jedes Geschäft einen legitimen Rechtsgrund haben muss und bei einer Zahlung auf das Notaranderkonto handelt es sich um einen Vorgang, welcher den Notar nicht persönlich betrifft und nur die Parteien etwas angeht. Die meisten Notare auf Ibiza bieten als Alternative eine formelle Hinterlegung des Kaufpreises an („acta de depósito“).

Zusammenfassend gilt die Rede-wendung, dass man beim Notar einen bereits unterschriebenen Vorvertrag zum Abschluss bringt („perfeccionar la compraventa“). Die Weichenstellungen wurden zumeist bereits im Options- oder Anzahlungsvertrag gelegt; die Transaktion mit der Zahlung des Restkaufpreises sollte dann unter notarieller Aufsicht abgeschlossen werden. Die Vor- und Nachbearbeitung des Immobilienkaufvertrages obliegt den von den Parteien eingeschalteten Rechtsanwälten.