AUSGABE: Dezember 2020 - Februar 2021

Macht die Schenkung einer Immobilie Sinn?

Von Armin Gutschick und Anja Sämann-Gutschick
Diese Frage bekommen wir immer wieder von Hauseigentümern auf Ibiza gestellt. Hier sollen zunächst einmal die steuerlichen Konsequenzen einer Schenkung der Erbschaft gegenübergestellt werden, bevor wir eine Antwort auf die Eingangsfrage geben.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer sind im gleichen Gesetz geregelt. Für Residente auf Ibiza gelten die regionalen Erbschafts- und Schenkungssteuersätze. Im Jahre 2014 hatte der EuGH entschieden, dass auch Nichtresidenten die regionalen Steuersätze wählen können. Da die Steuersätze der Balearen im Bereich Erbschaftssteuer günstiger sind als die entsprechenden zentralstaatlichen Steuern, sollten Nichtresidenten sich für die lokalen Regelungen entscheiden.



Der zu zahlende Steuersatz hängt von dem Verwandtschaftsverhältnis ab, welches zwischen dem Erblasser bzw. Schenker und den Erben bzw. Beschenkten, besteht. Bei Nichtresidenten fällt die spanische Erbschaftssteuer nur auf den in Spanien befindlichen Nachlass an. Als Bemessungsgrundlage gilt der Marktwert der Immobilie, wobei man auf der Webseite des Finanzamtes der Balearen („atib“) den Wert anhand der Eckdaten (Grundfläche, Katasterwert und Lage) der Immobilie errechnen kann:
https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

Im Rahmen der Erbschaftssteuer gibt es bei Erben 1. Ordnung (Kinder, Eltern) einen Freibetrag von 25.000 € und bei einer Erbmasse bis zu 700.000 € fällt lediglich ein Prozent Steuern an. Seit dem Jahre 2016 gilt ab 700.000 € eine progressive Erbschafssteuer: bis zu einer Million Euros Erbschaftsmasse liegt der Erbschaftssteuersatz bei 8 %, zwischen ein und zwei Millionen Euros bei 11 %, zwischen zwei und drei Millionen Euros bei 15 % und ab drei Millionen Euros bei 20 %.

Bei der Erbschaft muss man im Gegensatz zur Schenkung den zwischen dem Erwerb der Immobilie und dem Todesfall eingetretenen Wertzuwachs nicht versteuern. Dies stellt einen erheblichen Vorteil der Erbschaft dar und es ist von daher ratsam, im Rahmen der Erbschaftssteuererklärung einen Immobilienwert anzugeben, den man realistischerweise bei einem Verkauf erzielen könnte. Sollte ein Verkauf nach der Erbschaftsannahme stattfinden, dann hätte der Erbe keine Gewinnsteuer bis zur Höhe des in der Erbschaft festgelegten Wertes der Immobilie zu zahlen.



Bei der Schenkung hingegen gibt es keine Freibeträge und der Steuersatz beträgt bei Erben 1. Ordnung 7 % Steuern, die der Beschenkte entrichten muss. Ein weiterer gravierender Nachteil der Schenkung ist, dass der Schenkende den Wertzuwachs der Immobilie wie beim Verkauf mit 19 % im Falle eines Nichtresidenten oder im Fall von einem Steuerresidenten mit bis zu 23% versteuern muss.

Zusammenfassend kann man sagen, dass bei der Erbschaftsteuer der Wertzuwachs nicht versteuert werden muss und der zu Zwecken der Erbschaftssteuer festgelegte Wert zugleich den Anschaffungswert bei einem späteren Verkauf darstellt. Bei einer Schenkung hingegen muss der Schenkende die Wertsteigerung der Immobilie seit Erwerb durch ihn bis zum Zeitpunkt der Schenkung versteuern, genau wie bei einem Verkauf der Immobilie. Bei einer Schenkung fällt des Weiteren die gemeindliche Wertzuwachssteuer („plusvalía“) an, während die gemeindlichen Regelungen für die Berechnung der plusvalia von Erbschaften üblicherweise eine 95 % Vergünstigung („bonificación“) vorsehen.

Im Vorfeld einer Schenkung sollte der Hauseigentümer auch daran denken, dass eine Schenkung sofort Transaktionskosten auslöst, während diese Kosten beim Erbfall in der Regel erst Jahre später anfallen. Bei Licht betrachtet macht eine Schenkung in den seltensten Fällen Sinn, da der Wertzuwachs voll versteuert werden muss und die geringe Besteuerung von einem Prozent bis zu 700.000 € Erbmasse nur für Erbschaften und Erbverträge („pacto sucesorio“) vorgesehen ist.