Impuesto sobre beneficios en la venta de inmuebles

Muchos propietarios de un inmueble en Ibiza lo compraron hace años por un precio declarado en escritura muy por debajo de los precios de mercado actuales. En consecuencia, el impuesto sobre ganancias de capital que tendrán que pagar al vender la propiedad será bastante alto. Sin embargo, quien haya comprado su vivienda antes del año 1994 podrá beneficiarse de una reducción de dicho impuesto.

De antemano, algunos datos fiscalmente relevantes en relación con la venta de inmuebles en Ibiza: la base imponible para el cálculo del impuesto estatal de la plusvalía es la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad y el de su transmisión. El valor de adquisición se desprende de la última escritura notarial que puede ser de compraventa, de herencia o de donación, o la formalización de la adquisición de participaciones en una sociedad. Como valor de adquisición se entiende el importe que se pagó por el inmueble más los gastos e impuestos vinculados a la compra. Los impuestos más comunes son el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Sucesiones, los gastos son los honorarios de notarios y abogados y las tasas registrales. Frecuentemente se hable del ITP como del «impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles» lo que no es del todo correcto, puesto que este impuesto grava también la transmisión de bienes móviles como por ejemplo los coches.



En principio se podrán deducir todas las inversiones que añaden valor al inmueble. Un ejemplo sería la construcción de un dormitorio y baños adicionales al amparo de la licencia de obra pertinente. Actuaciones que solo se realizan para dotar al inmueble de mayores comodidades (por ejemplo la sustitución de ventanas de madera por otras de PVC) no son reconocidas como mejoras deducibles por la Agencia Tributaria.

El valor de transmisión es aquél por el que se vende un inmueble menos los gastos e impuestos originados por la venta y asumidos por el vendedor. Éstos son principalmente la Plusvalía municipal, los honorarios de los abogados y la eventual comisión de los agentes inmobiliarios.

Hasta 2006 existía una escala de valoración según la cual se reducía el beneficio obtenido en función de los años pasados entre la adquisición y la transmisión, restándole un 11% por año a partir del tercer año. Este beneficio fiscal se aplicaba hasta 2006 a todos los inmuebles que habían sido adquiridos antes de 1994, fijando, sin embargo, el legislador un límite de 400.000 €.



Como ejemplo les exponemos aquí un caso práctico: un propietario no residente vende en septiembre de 2019 su vivienda en Ibiza por 170.000 €. La compró en enero de 1985 por algo menos de 6.000 € y la reformó 20 años atrás, pero no conserva las facturas. Para el periodo de enero de 1985 a enero de 2006 (21 años), el Impuesto sobre ganancias de capital se podrá reducir considerablemente. Para el periodo de 2006 a septiembre de 2019 (13 años) el beneficio se gravará al 19%.

El resultado del cómputo sería el siguiente: el valor de transmisión es de 170.000 € del que se pueden restar los 6.000 € que costó la vivienda. Por lo tanto, la base imponible para el impuesto serán 164.000 €. Puesto que a los años desde 1985 hasta 2006 se aplica la regla de reducción, el impuesto para este periodo solo ascenderá a 12.000 €. En comparación con el tipo impositivo del 19% (que arrojaría un resultado de 31.000 €), esto significa un beneficio importante - una nada desdeñable diferencia de 19.000 €. Como bien ilustra este ejemplo, antes de poner a la venta un inmueble, el propietario haría bien en consultar a un experto para averiguar a cuánto ascenderá probablemente el impuesto sobre el beneficio.