La nueva Ley de Urbanismo
Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
El pasado 29 de diciembre, justo antes de acabar el 2017, se publicó en el BOIB la Ley de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB) que ha entrado en vigor el 1 de enero de 2018. Aquí les queremos explicar las novedades más importantes incorporadas en esta ley que sustituye a la de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS) aprobada por el Govern anterior.
Con la nueva normativa queda anulada definitivamente la amnistía para edificaciones ilegales en suelo rústico que ya hace dos años había sido congelada por el Govern actual mediante un reglamento provisional. De acuerdo con la nueva ley, al promotor se le podrán imponer sanciones muy severas si comete una infracción urbanística. En casos extremos, es posible que las multas alcancen hasta el 300% del valor de la obra ilegal. Incluso si esta se ejecuta en suelo urbanizable, las sanciones podrán ser del 100% del valor del proyecto.
Puesto que en el pasado muchos propietarios dejaban pasar el tiempo ignorando las órdenes de demolición, a partir de 2018 se sancionará también la demora en el cumplimiento de dichos mandatos. La LUIB prevé multas mensuales del 10% del valor del proyecto si la demolición se retrasa de forma notoria. Si la edificación tiene, por ejemplo, un valor de 50.000 €, las autoridades podrán imponer una multa de 5.000 € por cada mes de retraso. Además, la nueva normativa concede a las autoridades urbanísticas de los municipios y al Consell Insular un plazo de 15 años para ordenar la demolición de futuras construcciones ilegales.
Asimismo, se podrán pedir responsabilidades a funcionarios y cargos públicos si estos permiten que los expedientes de demolición prescriban o que no se apliquen las multas que también en estos casos se fijarán en función del valor de las edificaciones.
Sin embargo, la innovación más importante que introduce la Ley de Urbanismo se refiere a la prescripción de las infracciones en suelo rústico (no afecta al suelo urbanizable). A partir de 2018, las infracciones urbanísticas en suelo rústico no prescribirán, como hasta ahora, a los ocho años y las autoridades podrán ordenar la demolición de inmuebles ilegales en cualquier momento aunque haya pasado este plazo. Por lo tanto, una espada de Damocles pende sobre cualquier obra ilegal que se inicie en suelo rústico a partir del 1 de enero de 2018. Las autoridades podrán utilizar como pruebas las correspondientes fotografías aéreas ordenadas cronológicamente.
Como ya hemos señalado, hasta la entrada en vigor de la nueva ley las infracciones urbanísticas cometidas en suelo rústico prescribían ocho años después de la terminación de la obra siempre y cuando las autoridades no actuasen antes, es decir, que no notificasen al propietario la imposición de una multa o la orden de demolición. Las únicas infracciones que no prescribían eran las cometidas en zonas protegidas como por ejemplo las áreas naturales de especial interés (ANEI), pero a partir de ahora tampoco prescribirán si se trata de suelo rústico común.
Si el propietario consigue un certificado de antigüedad expedido por un arquitecto avalando que el inmueble construido sin la licencia de obra pertinente existe desde hace más de ocho años, sigue pudiendo inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero el registrador anotará que fue construido sin licencia y que está fuera de ordenación. Resumiendo, cualquier edificación que desde el comienzo de este año se construya en suelo rústico sin contar con una licencia de obra constituye una infracción urbanística imprescriptible y las autoridades podrán abrir un expediente al respecto en cualquier momento. Si en el curso de este procedimiento se demostrase la imposibilidad de legalizar la edificación, esta nunca podrá ser legalizada y tendrá que ser demolida.
