La legislación española de arrendamiento
Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Quien alquile una vivienda en Ibiza debería ponerse al día sobre la legislación española de arrendamiento no sólo cuando se acerca el fin del contrato de alquiler sino cuando surgen cuestiones tan cotidianas como los costes de una reparación, el incremento de la renta o el pago de los gastos adicionales. La Ley de Arrendamientos Urbanos data del año 1994 y ha sido reformado hace cuatro años. Desde junio de 2013 hay en España algunas novedades en la legislación sobre la materia con las que se pretende flexibilizar y fomentar el mercado de alquiler de viviendas. Entre otros, se redujo la duración obligatoria de los contratos de cinco a tres años.
En España no es imperativo formalizar el contrato de arrendamiento, pero por seguridad se debería insistir en establecer un contrato por escrito. Es aconsejable hacer constar en él no solo la dirección exacta y los metros cuadrados de la vivienda, sino también la referencia catastral de la misma.
No hay forma de evitar el pago de una fianza que por regla general es de dos meses de alquiler. Esta no puede ser destinada al pago de la renta del alquiler, por lo tanto, el inquilino no puede dejar de pagarla dos meses antes de la finalización del contrato basándose en la fianza depositada al principio.
En la legislación española no existe el arrendamiento por tiempo indefinido ya que constituiría una limitación excesiva del derecho de propiedad del titular. Los contratos indefinidos se consideran válidos por un año y, desde junio de 2013, los contratos de larga duración expiran a los tres años. En caso de una duración tácita de tres años sin que el arrendatario o el arrendador hayan denunciado el contrato, el inquilino tendrá derecho a una prórroga de un año. Quien quiera rescindir el contrato durante dicha prórroga deberá respetar el plazo de 30 días fijado por la Ley. Tanto el arrendatario como el arrendador han de notificar de forma fehaciente su intención de cancelar el contrato. Por eso se debería enviar la notificación mediante carta certificada con acuse de recibo o por burofax.
Al contrario que en muchos países del centro y del norte de Europa, en España no se diferencia entre el alquiler neto, que es el precio que se paga por el uso de la vivienda, y el alquiler bruto, que es el precio del alquiler incluidos los gastos adicionales. Aquí cada inquilino paga lo que consume de electricidad, gas y agua. Hay que distinguir entre estos gastos y otros que se originan por el mantenimiento de jardines o piscinas, los seguros, etc. El arrendador solo podrá repercutir los gastos adicionales al arrendatario si así se acuerda expresamente en el contrato. Esto es de aplicación también para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que en Ibiza los arrendadores suelen repercutir a los inquilinos.
Otro punto que hay que aclarar es el ajuste de la renta a la inflación. El arrendador puede incluir en el contrato una cláusula sobre la actualización anual de la renta que se efectuará de acuerdo con la variación que haya experimentado el Índice de Precios al Consumo (IPC) en el último año.
También las reparaciones que puedan surgir entrañan posibles conflictos. En España se diferencia entre las reparaciones para el mantenimiento de la vivienda, de las que se debe encargar el arrendatario, y las que son necesarias para la habitabilidad de la misma, que son por cuenta del arrendador. En la práctica, sin embargo, esta regulación dista de ser inequívoca. Si se estropea por ejemplo la caldera, el inquilino y el propietario tendrán que llegar a un acuerdo.
Se desaconseja encarecidamente que los inquilinos disminuyan a causa de unos desperfectos la cantidad que pagan por el alquiler sin haberlo acordado con el arrendador (palabra clave: reducción del alquiler). De acuerdo con el Derecho español, el arrendatario tiene derecho a una indemnización por daños y perjuicios, pero si reduce la renta por su cuenta o deja de pagarla, corre el peligro de que el arrendador presente una demanda de desahucio y reclame, además, la renta adeudada. Si el propietario necesita la vivienda para uso propio, puede recuperarla y rescindir el contrato anticipadamente, siempre y cuando haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y lo comunique a los inquilinos como mínimo dos meses antes.
