La nueva ley para el cálculo de la plusvalía municipal

Como hemos comentado en nuestro último artículo, el Tribunal Constitucional ha declarado inconstitucional la versión anterior del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). En respuesta a esta sentencia, el Gobierno aprobó el 8 de noviembre de 2021 un Decreto-ley que establece la manera de calcular la base imponible de dicho impuesto. De acuerdo con esta ley, el contribuyente podrá elegir entre el método de cálculo objetivo y el de cálculo subjetivo para determinar la base imponible.





El cálculo objetivo consiste en multiplicar el valor catastral del suelo con un coeficiente que depende de los años que han pasado desde la adquisición del inmueble. El coeficiente varía entre 0,14 (adquisición hace menos de un año) y 0,45 (adquisición hace más de 20 años). La novedad reside en que también las ganancias patrimoniales obtenidas en menos de un año estarán sujetas al impuesto de plusvalía, cosa que hasta ahora no era el caso. Los porcentajes anuales que se aplicaban al valor de los terrenos son sustituidos por coeficientes máximos que dependen de los años que hayan pasado desde la última transmisión del bien inmueble. Los coeficientes se actualizarán en función de la evolución del mercado inmobiliario. 



Por otra parte, con el método de cálculo subjetivo, los contribuyentes podrán tomar como base imponible el incremento real del valor del terreno (la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión) si éste es menor que la base imponible calculada con el método objetivo. Tienen que presentar las escrituras de compraventa y los ayuntamientos podrán comprobar el valor indicado basándose en los precios mínimos de mercado.



Para ambos métodos de cálculo se aplicará el tipo impositivo fijado por el Ayuntamiento respectivo. Queremos ilustrar las diferencias entre las dos alternativas con los dos ejemplos siguientes, en los que el cálculo está basado en el coeficiente máximo del 30%.



Primer supuesto: Una persona física adquiere un inmueble por el precio de 150.000 € en el año 2013 y lo vende por 225.000€ en el año 2021. En el momento de la venta, el valor catastral del mismo asciende a 30.000 €, correspondiendo 15.000 € al suelo y 15.000 a las edificaciones. El método objetivo daría el resultado siguiente: Valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente aplicable tras 8 años: 15.000 € x 0,10 = 1.500 €. Impuesto: 1.500 € x 30% (coeficiente) = 450 €.



Y éste sería el resultado empleando el nuevo método de cálculo subjetivo: del recibo del IBI se desprende el porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo (en este caso, el 50%). Las ganancias se determinan restando el precio de compra (150.000 €) del precio de venta (225.000 €) lo que da un importe de 75.000 €. El cálculo sería el siguiente: 50% (porcentaje del valor catastral correspondiente al suelo) de 75.000 € = 37.500 €. Impuesto: 30% de 37.500 € = 11.250 €. Es obvio que, en este caso, el contribuyente debería elegir el método objetivo.





Segundo supuesto: Una persona física adquiere un inmueble por el precio de 380.000 € en el año 2013 y la vende por 390.000 € en el año 2021. En el momento de la venta, el valor catastral del mismo asciende a 130.000 €, correspondiendo 65.000 € al suelo y 65.000 a las edificaciones. Con el método objetivo se obtendría el resultado siguiente: Valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente aplicable tras 8 años: 65.000 € x 0,10 = 6.500 €. Impuesto: 6.500 € x 30% = 1.950 €.



El método de cálculo subjetivo daría el importe siguiente: 50% (porcentaje del valor catastral correspondiente al suelo) de 10.000 € (390.000 € - 380.000 €) = 5.000€. Impuesto: 30 % de 5.000 € = 1.500 €. Está claro que, en este supuesto, el método más favorable para el contribuyente sería el subjetivo.



Estos ejemplos ponen de manifiesto que los contribuyentes deberían calcular la base imponible de la plusvalía con ambos métodos para poder evaluar cuál de ellos será el más conveniente en su caso.