Consejos legales para una obra nueva

¿Qué se debe tener en cuenta en la declaración notarial de nueva construcción?

Hace 30 años, en España existían pocas normas legales que regulasen la declaración de obra nueva. Apenas había requisitos para inscribir la escritura de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad. Para explicar esta ausencia de normativa se puede aducir que el Código Civil español establece un principio según el cual el propietario de un terreno es también dueño de las edificaciones construidas sobre el mismo. Así queda garantizado que, al vender una finca, al comprador se transfiera también la propiedad de las edificaciones que hay en ella. Por ello, antaño muchos propietarios renunciaban voluntariamente a la inscripción de construcciones nuevas en el Registro de la Propiedad para ahorrarse los gastos relacionados con este trámite.

Sin embargo, a partir de la década de los años 90, la declaración de obra nueva empezó a cobrar mayor importancia legal y hoy día existe, además de la regulación estatal al respecto, una ley territorial de las Islas Baleares. En la actualidad es prácticamente imposible utilizar un inmueble sin haber inscrito la declaración de obra nueva. Precisamente en los últimos años se han endurecido las disposiciones legales y administrativas referentes a la declaración de obra nueva. Ésta es, entre otros, un requisito indispensable para conectar un edificio nuevo a la red pública de agua y electricidad.
Para formalizar una declaración de obra nueva, en las Islas Baleares hay que presentar la documentación siguiente: la licencia de obra, el certificado de final de obra firmado por el arquitecto, el certificado de coordenadas georreferenciadas presentado por un técnico competente en soporte digital, el certificado de final de obra del Ayuntamiento, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación que hay que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente en cuanto se tenga la cédula de habitabilidad, el Libro de Edificio, el seguro decenal y el certificado de eficiencia energética.

Se deben presentar los documentos originales ante notario y éste incorporará una copia de todos ellos en la primera copia de la escritura. Una vez escriturada la declaración de obra nueva hay que obtener los así llamados boletines. Se trata de los documentos expedidos por los técnicos que hayan realizado los trabajos con los que se certifica que las instalaciones eléctricas, de agua, etc. estén en buenas condiciones. Son indispensables para la contratación de los distintos suministros. La escritura de la declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, imputándose el 1,2% del valor que figure en la escritura.
Un caso especial es la declaración de obra nueva en construcción, para la que es necesario que el arquitecto certifique que la descripción de la obra concuerda con el proyecto para el que se otorgó la licencia. En el Registro de la Propiedad se inscribe la parte de la edificación que esté construida. Un ejemplo: el 30% de una obra está acabado y ésta parte se inscribe en el Registro. Normalmente se emplea este procedimiento cuando se trata de la construcción de un complejo residencial.