EDICIÓN 83: Junio - agosto 2017

La licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Antes de comprar una propiedad en Ibiza hay que tener en cuenta y comprobar varias cosas: la licencia de obras, las posibles cargas inscritas en el Registro de la Propiedad, el pago de los impuestos correspondientes, etc. Muchas veces, tanto el vendedor como el comprador subestiman la importancia de la licencia de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad.

En Ibiza, es el Ayuntamiento correspondiente quien expide la licencia de primera ocupación. Ésta es necesaria tanto si se trata de una casa de nueva construcción como de la reforma o ampliación de un inmueble ya existente. Por lo tanto, en el segundo supuesto se debe solicitar nuevamente la licencia de primera ocupación. No hay que confundir esta licencia con la cédula de habitabilidad. Muchos tienen la idea errónea de que se trata de una documentación que se necesita únicamente para terminar la construcción de una edificación nueva. La cédula de habitabilidad es un documento que en Ibiza expide el Consell Insular y acredita el cumplimento de los requisitos mínimos respecto al tamaño y a las instalaciones técnicas y sanitarias para que un edificio pueda servir de vivienda. Es decir, la cédula tiene una función de control oficial, lo que queda patente en el hecho de que es necesario disponer de la misma para poder contratar y dar de alta los servicios de agua y luz. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque la cédula se haya obtenido anteriormente, ésta no tiene una vigencia permanente, sino que caduca a los diez años y no es renovada automáticamente por las autoridades. Según el caso, el inmueble precisa de una cédula de una de las tres categorías siguientes:

- La cédula de primera ocupación, que es necesaria cuando se trata de un edificio de nueva construcción o de la ampliación de un inmueble existente. En el Consell Insular hay que presentar, además de la prueba de titularidad (una nota simple actualizada), los planos firmados por el arquitecto, fotografías, los datos catastrales, la licencia de obras así como el certificado de final de obra firmado por el arquitecto y ratificado por el Ayuntamiento.

- La cédula de renovación que hay que solicitar cuando hayan pasado diez años desde la concesión de la cédula inicial. Junto con la solicitud hay que presentar una nota simple actualizada, un plano de situación con los datos catastrales, firmado y fechado por el arquitecto, y fotografías del inmueble. Por medio de la renovación de las cédulas, las autoridades pueden comprobar si los inmuebles han sido modificados sin la licencia de obras pertinente en los últimos diez años.

- La cédula de carencia solo se puede solicitar cuando el inmueble en cuestión se construyó antes del 1 de marzo de 1987. También en este caso hay que presentar una nota simple actualizada como prueba de titularidad, así como fotografías y un plano de situación. Sin embargo, a diferencia de las solicitudes para los otros dos tipos de cédula, ésta solo debe ser acompañada de un certificado de situación urbanística que acredite que el edificio fue terminado antes del 1 de marzo de 1987 y que no ha sido modificado desde entonces.

Es obvio lo importante que es la renovación de una cédula caducada a la hora de vender un inmueble. La cédula de habitabilidad en vigor es también un requisito para obtener una licencia para poder alquilar una casa privada en Ibiza como vivienda vacacional.

Si usted compra una vivienda de segunda mano, deberá tener en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad no quiere decir necesariamente que también existan la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. El notario que autoriza la declaración de obra nueva de un inmueble ya existente no está obligado a exigir que se le presenten dichos documentos. Por ello, le aconsejamos que, a la hora de comprar una vivienda en Ibiza, insista en que el vendedor le presente esta documentación y que compruebe que todo esté en orden. •

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