EDICIÓN: Febrero - Abril 2016

La junta de propietarios en Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
Los miembros de una comunidad de propietarios ubicada en Ibiza se reúnen por lo menos una vez al año en junta ordinaria para decidir, entre otros, sobre los ingresos y gastos de la comunidad. Al presidente, quien es el representante legal de la comunidad de propietarios, le compete convocar y dirigir la junta. Cada propietario tiene derecho a asistir a las juntas, sin embargo, no podrá votar si no está al corriente de pago de los gastos de comunidad. Todos los comuneros, incluso los morosos, tienen derecho a participar en las deliberaciones. La lista de los morosos se remite a los propietarios junto con la convocatoria. El idioma en el que se deben desarrollar las juntas es el castellano salvo que los propietarios acuerden unánimemente que se utilice otro idioma. El orden del día contiene normalmente los puntos siguientes: la bienvenida, la comprobación de asistencia de propietarios con derecho a voto presentes y representados, el informe del presidente, la toma de decisión sobre gastos e ingresos, el nombramiento de la junta directiva y preguntas y propuestas de los propietarios.
 
El presidente deberá dirigir la junta para garantizar su desarrollo ordenado, procurando que los puntos del orden del día sean tratados de forma concisa y objetiva y que las decisiones tomadas sean realizables y no puedan ser impugnadas judicialmente con facilidad. En las juntas, el presidente suele estar asistido por el administrador, el abogado de la comunidad y un intérprete. La administración y el abogado intervienen mediando en los desacuerdos entre comuneros y buscando soluciones que sean aceptables para la mayoría.

Para que los acuerdos de la junta sean válidos, deben contar con una mayoría que depende del asunto sometido a votación. La modificación de los estatutos, por ejemplo, requiere la unanimidad de votos, otros asuntos, como la aprobación del reglamento interno de la comunidad, requieren una mayoría simple o cualificada. Estas dos últimas obedecen al principio de doble mayoría, es decir, la mayoría de votos y coeficientes (a cada vivienda o local le corresponde un coeficiente de propiedad que está inscrito en el Registro de la Propiedad).
 
Al secretario de la comunidad le corresponde levantar el acta, sin embargo, en la práctica suele ser el administrador quien asume esta tarea. El acta debe ser redactada obligatoriamente en castellano para ser inscrita en el libro de actas. En comunidades con muchos propietarios extranjeros se suele traducir el acta al inglés, alemán o francés. El acta no ha de recoger literalmente todas las intervenciones de la reunión ya que su fin primordial es dejar constancia de los acuerdos alcanzados. Deberá contener necesariamente los siguientes puntos: lugar y fecha de la junta, primera o segunda convocatoria, la lista de propietarios presentes y representados, la lista de morosos sin derecho a voto, todos los puntos del orden del día y los respectivos resultados de votación (a favor, en contra, abstención) y el tenor exacto de los acuerdos. Es de suma importancia transcribir íntegramente los acuerdos de la junta porque si no quedan reflejados correctamente en el acta, habrá propietarios que se opondrán a dichas decisiones y las impugnarán. Una objeción dirigida a la administración de la comunidad carece de efectos legales. En caso de contravenir los estatutos, la ley o los intereses generales, los acuerdos pueden ser impugnados por vía judicial. Para interponer una demanda de impugnación es obligatoria la representación letrada, además, hay que tener en cuenta que los plazos de impugnación son muy cortos.