EDICIÓN: Agosto - Octubre 2015

La concesión de hipotecas en Ibiza

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick




 
Los compradores de propiedades en Ibiza dependen muchas veces de la financiación por parte de un banco español para adquirir el inmueble. Para que un banco conceda un crédito a un particular, es fundamental que el comprador (prestatario) pueda ofrecer al banco tantas garantías como sea posible.
 
Los bancos se protegen dando créditos únicamente a prestatarios solventes y para ello analizan minuciosamente su situación económica y personal. No es raro que un banco exija que un tercero (en la mayoría de los casos, un familiar cercano del prestatario) avale el pago de la deuda. Como regla general, el crédito queda asegurado mediante un seguro de vida que se pagará en caso de fallecer el prestatario y, por supuesto, por una hipoteca que grava el inmueble adquirido. La hipoteca queda inscrita en el Registro de la Propiedad como una carga del bien inmueble. El banco debe cerciorarse de que el importe prestado no sea demasiado elevado para que el prestatario pueda devolverlo. El banco compara el importe prestado con el valor del inmueble que se hipotecará para asegurarse de que ofrece las garantías suficientes y por esta razón pide una tasación del inmueble antes de conceder el crédito. En base a esta tasación, el banco determinará qué porcentaje del valor del inmueble está dispuesto a financiar.
 

 
Una hipoteca constituye un derecho real que grava el inmueble y queda inscrito en el Registro de la Propiedad. Con él, el propietario (el prestatario) garantiza al prestamista (por regla general suele ser el banco, pero también se puede tratar de una persona física) el pago de la deuda. A cambio, el prestatario recibe el importe asegurado mediante la hipoteca. Si el titular de la hipoteca no cumple con su obligación de devolver el crédito, el banco podrá rescindir el contrato de préstamo. En tal caso, el crédito vencerá y, en consecuencia, el inmueble podrá ser subastado.
 
Los intereses a pagar por el crédito quedan determinados en la escritura del préstamo hipotecario. En España se suele pactar un tipo de interés variable tomando como base el Euríbor (por ejemplo, Euríbor más 2%). Este tipo de interés variable se revisa cada año. Durante el período de vigencia del préstamo, el prestatario suele pagar una cuota mensual que comprende parte del principal del crédito y el importe de los intereses correspondientes. En España se paga la misma cuota durante todo el periodo de vigencia del préstamo siempre y cuando los intereses no varíen.
 

 
¿Qué sucede si un prestatario no paga sus cuotas?
 
Si se trata de un primer impago, los bancos suelen dejar pasar por lo menos tres meses antes de demandar al deudor. Durante este tiempo, le envían requerimientos de pago, instándole a cumplir de inmediato con sus obligaciones. En muchos casos, los bancos le ofrecen modificar el contrato de préstamo alargando el plazo de pago o le conceden un periodo durante el cual solo tendrá que pagar los intereses y no las partes que correspondan al principal. Si no llega a un acuerdo con el prestatario, el banco presentará una demanda. Un proceso supondría importantes gastos para el deudor (tasas judiciales, honorarios de abogados y peritos, etc.) y, además, tendría que pagar intereses de demora. El Tribunal dispondría la anotación pertinente en el Registro de la Propiedad con lo cual se haría pública la ejecución de la hipoteca. El inmueble sería puesto a la venta en subasta pública y se intentaría obtener el mayor precio posible para poder pagar el importe del préstamo reclamado por el banco y los gastos adicionales. •