EDICIÓN: Diciembre - Febrero 2015

Nota simple informativa y las posibles cargas

Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick


Antes de comprar una finca, el comprador debería comprobar los datos referentes a la misma en el Registro de la Propiedad correspondiente. Como primer paso, se puede solicitar una nota simple. Ésta es puramente informativa y proporciona informaciones sobre el titular de la finca y las cargas que puedan afectar a la misma.

Contiene los datos básicos de la finca: su número registral, su emplazamiento, la descripción de la parcela, sus lindes y la superficie de la parcela y de la vivienda. Además, figuran los nombres de sus titulares, la forma en que fue adquirida y las cargas que soporta. Además de comprobar la situación del dominio de la finca y la descripción de la misma, el comprador debería prestar mucha atención a las cargas que la afectan porque, si no son levantadas antes de la compraventa, permanecen vigentes y pasan al nuevo titular.

A continuación, pasamos a describir sucintamente las cargas más habituales:

Una hipoteca sirve de garantía para un préstamo. Si una entidad bancaria o una persona física (acreedores) presta dinero al propietario de un bien inmueble (deudor), por ejemplo para la adquisición de un solar, éste puede constituir una hipoteca sobre el mismo para garantizar la devolución del préstamo.

La hipoteca se constituye mediante escritura pública que será firmada ante notario por el acreedor y el deudor y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad. Se inscribe el importe por el que responde la finca. Si el deudor no puede devolver el préstamo, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca y reclamar el importe inscrito.






Si el préstamo se devuelve de acuerdo con las condiciones pactadas, el deudor tendrá derecho a la cancelación de la hipoteca. Muchas veces, el préstamo no se devuelve hasta que la finca sea revendida. Por lo tanto, si está inscrita una hipoteca sobre la finca, el comprador debería aclarar antes de la firma de la compraventa cuándo y cómo se cancelará la hipoteca. Habitualmente, la hipoteca se levanta otorgando una escritura de cancelación inmediatamente antes de firmar la escritura de compraventa.

Para cancelar la hipoteca hay que presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad pertinente y pagar las tasas de inscripción. Puede ser aconsejable que el comprador retenga del precio de la compraventa el importe de dichas tasas para asegurarse de que el vendedor pague los gastos de cancelación.

Aparte de las hipotecas existen las servidumbres. También éstas pueden ser inscritas en el registro de la propiedad. La servidumbre es un derecho real que grava una finca en beneficio de otra. Existen múltiples clases de servidumbre. Puede ser una servidumbre de paso, pero también puede referirse a un pacto de no sobrepasar una cierta altura de edificación. Mientras una servidumbre esté inscrita en el Registro de la Propiedad, tiene eficacia legal frente a terceros.

Por lo tanto, si se compra una finca sobre la que está constituida una servidumbre de paso, hay que respetar obligatoriamente este derecho. En caso de no querer soportar una servidumbre hay que exigir que sea cancelada antes de formalizar la compraventa. En la práctica, esto puede resultar bastante complicado.

Otra servidumbre habitual es el usufructo. El usufructo confiere al usufructuario el derecho de disfrutar de la propiedad gravada con este derecho real. Puede utilizar la propiedad de la misma manera que un propietario aunque a la vez está obligado a mantener y conservarla. El usufructo solo finaliza en caso de la renuncia o del fallecimiento del usufructuario.

Por supuesto, la enumeración de las servidumbres que ofrecemos en este artículo no es exhaustiva. En cualquier caso, es muy importante consultar a un abogado antes de comprar una finca para aclarar qué cargas la afectan y cómo se pueden levantar.