EDICIÓN: Abril - junio 2014

¿Qué gastos van a cargo del vendedor en la compraventa de un inmueble?

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick




Cuando un residente o no residente vende su propiedad en España y obtiene un beneficio de la venta y/o una plusvalía, deberá tributar por ambos conceptos.

Si las partes no han acordado expresamente lo contrario, suele ser el vendedor quien paga la “Plusvalía municipal”. Según la jurisprudencia más reciente, un acuerdo en este sentido será válido solo si concurren ciertas condiciones. Además, el vendedor deberá tributar por la diferencia entre el precio de compra y el de venta, es decir, por el beneficio obtenido (“Impuesto estatal por incremento de valor”) siempre y cuando la compraventa del inmueble le aporte una ventaja económica. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, este beneficio se contabiliza como un ingreso y el vendedor tendrá que declararlo junto con sus otras ganancias.

Por lo tanto, se pagan dos impuestos completamente diferentes por el incremento del valor y por el beneficio de la venta:

• El IRPF, que grava el beneficio obtenido de la venta de terrenos y de las edificaciones que puedan estar construidos sobre ellos.

• La Plusvalía municipal, que grava el incremento del valor de terrenos urbanos sin tener en cuenta las edificaciones construidas sobre ellos.

Dadas las ventajas fiscales que existen para las adquisiciones que daten de antes del 31 de diciembre de 1986, cuanto más tiempo haya pasado desde la adquisición del inmueble, menor será la imposición sobre los beneficios de la venta. Con la Plusvalía pasa justo lo contrario: cuanto más tiempo haya sido titular del inmueble el vendedor, mayor será el tributo que tendrá que pagar, aunque sólo se tomarán en consideración los últimos 20 años.







El Impuesto sobre beneficios
El Impuesto sobre beneficios es distinto para residentes y no residentes.

Para personas que no residen en las Islas Baleares se aplica actualmente un tipo impositivo del 21% sobre el beneficio de la venta sin tener en cuenta a cuánto pueda ascender. Para los residentes se aplica un tipo impositivo del 21% sobre beneficios de hasta 6.000 euros, del 24% sobre beneficios entre 6.000 y 24.000 euros y del 27% si sobrepasan los 24.000 euros.

Cuando un no residente transmite un inmueble ubicado en las islas Baleares, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de la compraventa escriturado para ingresarlo, utilizando el formulario correspondiente, a favor del vendedor a la Agencia Tributaria en un plazo de un mes a partir de la elevación a público del contrato de compraventa. Entregará el comprobante del pago al vendedor. Si éste no hubiese obtenido beneficios por la venta, podrá solicitar la devolución a Hacienda y ésta le devolverá el total de la cantidad pagada o, si tuviera deudas fiscales, la cantidad sobrante después de la liquidación de las mismas.

La Plusvalía municipal
Por regla general, la transmisión de cualquier terreno urbano que está sujeto al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) está gravada con el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, llamado coloquialmente “la Plusvalía”.

La base imponible es el aumento del valor del suelo urbano. Si se trata de la adquisición de una finca edificada, no se tienen en cuenta las construcciones sino solamente el suelo. Se tributa por el incremento real del valor que haya experimentado la propiedad en los últimos 20 años antes de la transmisión. El Ayuntamiento calcula el importe exacto de la Plusvalía tomando como base el valor catastral. Éste se desprende del recibo del IBI del año anterior.

Los notarios están obligados a remitir a los Ayuntamientos correspondientes una relación de las escrituras públicas autorizadas por ellos con las que se formalicen negocios jurídicos sujetos al pago de la Plusvalía. Hoy día, el Registro de la Propiedad competente no inscribirá al nuevo propietario si no aporta la prueba de haber presentado él o el vendedor la solicitud para la liquidación de la Plusvalía en el Ayuntamiento.

Si el vendedor no es un residente, el Ayuntamiento puede requerir directamente al comprador para que liquide la Plusvalía. En consecuencia, los ayuntamientos podrán exigir responsabilidades al comprador aún cuando éste no se hubiese obligado expresamente en la escritura de compraventa a hacerse cargo del pago del impuesto.