EDICIÓN: Febrero - Abril 2013

La aportación de un inmueble a una sociedad, ¿un negocio provechoso?

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
 




En el pasado, muchos inmuebles en Ibiza y Formentera se adquirieron mediante o se aportaron posteriormente a una Sociedad de Responsabilidad Limitada. Uno de los motivos fundamentales eran las ventajas que conllevaba vender, en caso de querer desprenderse de la propiedad, las participaciones sociales y no el propio inmueble. Hasta finales del año 2006, en muchos casos, se trataba de sociedades patrimoniales que se constituían exclusivamente con el fin de adquirir un inmueble en España. Si la titular de una finca era una Sociedad Patrimonial de nacionalidad española, esto implicaba una serie de ventajas fiscales, pero la mayoría de ellas dejó de existir el 1 de enero de 2007.
 
Es dudoso que hoy día, al haberse suprimido las ventajas fiscales de las Sociedades Patrimoniales, sea todavía provechosa la adquisición de un inmueble mediante una Sociedad o su aportación a ella.
 
En general, la aportación de un inmueble a una S.L. ha dejado de tener sentido a causa de los costes que conlleva. Éstos ascienden cada año a unos 1.500 € por la contabilidad y la confección de los balances. En el caso de inmuebles caros puede que este gasto salga a cuenta. Hasta ahora, el hecho de ser una Sociedad la titular de un inmueble ayudaba a reducir los gastos de transmisión. Hasta ahora ha sido posible organizar de forma especialmente ventajosa las herencias para evitar a los no residentes propietarios de inmuebles el pago del Impuesto de Sucesiones que, en España, sigue siendo muy alto. Además, la situación de titularidad del inmueble o de las participaciones sociales no puede ser averiguada mediante una simple consulta en el Registro de la Propiedad. Y, hasta la fecha, al contrario de las personas físicas, las Sociedades Limitadas no pagan el impuesto sobre el patrimonio. Este impuesto se ha vuelto a implementar en España y afecta tanto a residentes como no residentes con un patrimonio que supera los 700.000 €. Inicialmente su aplicación se iba a limitar a los años 2011 y 2012, pero el periodo de vigencia ha sido extendido al año 2013.


Se podría pensar que la Sociedad Limitada española no tendría que tributar si no se generan beneficios al ser utilizado el inmueble exclusivamente por los socios. Sin embargo, a juicio de Hacienda Pública, una sociedad ha de tener forzosamente el propósito de generar beneficios y, por lo tanto, tiene la obligación de cobrar un alquiler a los administradores y socios que utilizan el inmueble. El rendimiento del alquiler se considera un ingreso y la sociedad debe tributar por él. Se trata de un intercambio comercial entre la sociedad y sus socios. Convendría fijar en el contrato de arrendamiento el precio de alquiler de manera que, por una parte, se corresponda aproximadamente con lo que pagaría un tercero (precio mercado) y por otra, sea “compensado” por los gastos corrientes del inmueble (gastos de comunidad).
 
¿Como se procederá si se quiere vender el inmueble a un tercero? En este caso, habría que procurar no vender el inmueble directamente, sino realizar la transmisión mediante la venta de participaciones, ya que esta modalidad conlleva más ventajas fiscales. De acuerdo con lo dispuesto en el art. 108 de la Ley del Mercado de Valores, hasta ahora la venta de participaciones sociales estaba exenta de impuestos si concurrían determinadas condiciones, sin embargo, la Ley ha sido modificada y ya no existe esta ventaja.
 
Resumiendo, se puede afirmar que la aportación de un inmueble caro a una Sociedad Limitada de nacionalidad española sólo resultará provechosa en casos aislados porque, como hemos expuesto, un gran número de ventajas fiscales han sido suprimidas a lo largo de los últimos años. De todos modos, todos los temas que hemos comentado son tan complejos que en cada caso particular deberán se aclarados dejándose asesorar por un abogado experto en esta materia.