EDICIÓN: Agosto - Octubre 2013

Los trámites de la compra de un inmueble

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick
Vamos a comentar los pasos principales que hay que seguir para comprar un inmueble, desde la redacción del contrato privado hasta la escritura pública de compraventa y la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, para proporcionar a los compradores de inmuebles en Ibiza una visión general del proceso.
Un contrato de compraventa de un inmueble se puede otorgar de forma privada, elevándolo a público mediante escritura notarial. En España, los contratos privados de compraventa tienen eficacia y validez legal  porque la legislación española permite a las partes elegir libremente el modo de celebrar este tipo de negocio jurídico. En la práctica, se suele hacer primero un contrato privado y elevarlo después a público. En muchos países europeos las normas legales son otras. En Alemania, por ejemplo, es preceptivo formalizar la compraventa de un inmueble mediante escritura notarial y los contratos privados de compraventa no tienen ningún valor ante la ley.
En España, en cambio, las obligaciones derivadas de los contratos privados de compraventa de inmuebles son vinculantes para las partes y deben ser cumplidas a pie de la letra. Sin embargo, los efectos jurídicos de un contrato privado conciernen únicamente a la relación entre las partes contratantes sin surtir, en principio, efectos frente a terceros. Eso quiere decir que la titularidad del dominio de una finca no afecta a los derechos de terceros mientras no esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad para que un contrato de compraventa de un inmueble tenga eficacia frente a terceros y quede garantizado el principio de la buena fe. Las inscripciones en el Registro de la Propiedad solo se realizan en base a escrituras públicas.
Antes de autorizar la escritura de compraventa, el notario recaba la información registral sobre el inmueble que se pretende vender. Cuando recibe la solicitud de información del notario, el Registrador tiene la obligación de informarle de inmediato sobre todas las modificaciones respecto a la finca en cuestión y todas las consultas efectuadas por otros notarios. Como consecuencia de dicha solicitud, las peticiones posteriores de otros notarios quedan, por así decirlo, “bloqueadas”. El notario da fe de las declaraciones de las partes contratantes y hace las advertencias legales pertinentes. Una vez otorgada la escritura, el notario comunica inmediatamente al Registro de la Propiedad la compraventa efectuada. 

Los notarios no están obligados a verificar las declaraciones de los vendedores respecto a los inmuebles objeto del contrato. Por lo tanto, el comprador debería comprobar que la descripción de las lindes de la finca sea correcta, que los edificios que se encuentran en ella no estén alquilados y que los metros cuadrados declarados concuerden con la superficie real del inmueble.
El original de la escritura, firmado por las partes contratantes y el notario, se llama matriz y permanece en el archivo del notario, siendo incorporado en sus libros de actas.
Unos días después de autorizar la escritura, el notario entrega al comprador la primera copia autorizada de la misma, provista de sello y firma, y ésta se presenta en el Registro de la Propiedad para efectuar la inscripción. En el curso del trámite de inscripción, se reviste esta escritura de los sellos y las anotaciones oficiales que acreditan el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad no pertenece al ámbito de competencia notarial.
El comprador debería guardar esta primera copia autorizada provista de los sellos, justificantes de pago y datos de inscripción registral como prueba de la transmisión de la propiedad.
Toda persona que justifica ante el Registro un interés legítimo en conocer la situación jurídica de un inmueble puede acceder a la información registral de una propiedad solicitándola en el Registro pertinente. En la instancia se deben indicar de forma inequívoca el nombre del propietario del inmueble y los datos registrales del mismo (tomo, libro, folio y número de finca). El Registro expide una “Nota simple informativa” que proporciona información concisa sobre la situación actual de la finca respecto al dominio de la misma y las cargas que soporta. En muchos casos, la nota simple basta para averiguar los datos más importantes de un inmueble antes de iniciar las negociaciones sobre la compraventa. Mediante una certificación registral se puede comprobar si las declaraciones del vendedor son ciertas y qué cargas soporta un inmueble. •