EDICIÓN: Diciembre - Febrero 2013

El Registro de la Propiedad y el Catastro

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick











En el curso de los preparativos para la venta o adquisición de un bien inmueble se descubre muchas veces que las inscripciones en el Registro de la Propiedad no concuerdan con los datos catastrales y que, además, ninguno de ambos registros refleja necesariamente las características reales del inmueble.
 
En el Registro de la Propiedad se inscriben todos los contratos y derechos relacionados con bienes inmuebles. Las inscripciones registrales se rigen por el principio de la buena fe y la presunción de veracidad y confieren validez legal ante terceros a los derechos registrados. El Registro competente es siempre aquél en cuya circunscripción territorial estén ubicados los inmuebles.



 


 
Son susceptibles a ser inscritos los documentos públicos tanto notariales como ejecutorios, judiciales y administrativos. En general, acuerdos documentados de forma privada no pueden acceder a la inscripción registral. No es obligatorio inscribir la transmisión del dominio de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, sin embargo, es altamente aconsejable. La seguridad jurídica que ofrece el principio de la buena fe puede tener importancia práctica, por ejemplo, en el supuesto de una doble venta: Si el propietario de una vivienda en las Islas Baleares la vende mediante un contrato de compraventa privado y transfiere el dominio de la misma al comprador, éste se convierte en el nuevo propietario. Si este vendedor vende posteriormente de nuevo la vivienda, el segundo comprador estará amparado como titular del bien inmueble si, desconociendo la venta efectuada con anterioridad y siempre y cuando el primer comprador no haya efectuado la inscripción, inscribe el derecho de dominio en el Registro de la Propiedad.
 
El principio de la buena fe no abarca la descripción y el tamaño de la finca. Cuando el precio de la venta se establece independientemente de la dimensión de la finca, en caso de diferir el tamaño real del inscrito, el comprador no podrá reclamar nada al vendedor. Por supuesto, bien distinto es si las partes determinan expresamente en el contrato la superficie de la finca.
 
El Catastro es un registro administrativo, subordinado al Ministerio de Economía y Hacienda, en el que figuran las descripciones y planos de los bienes inmuebles. Las funciones del Catastro se centran, sobre todo, en el ámbito topográfico.
 
El Registro de la Propiedad y el Catastro son llevados de forma independiente. En el pasado, se efectuaron sólo esporádicamente ajustes entre los datos recogidos en ambos registros y, por lo tanto, en muchos casos hay discrepancias entre ellos. Desde 1996, la ley obliga a notarios y registradores a reflejar en las escrituras públicas e inscripciones registrales la referencia catastral. Para ello, las partes contratantes presentan al notario el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles del que se desprende la referencia catastral. En el año 2002 se aprobó una nueva ley reguladora del Catastro Inmobiliario. Desde entonces, la información contenida en el Registro de la Propiedad y en el Catastro se viene ajustando paulatinamente.
 
Por razones históricas, muchas veces las superficies de las fincas indicadas en las escrituras públicas de compraventa no son ciertas. En tal caso, la única solución es encargar una nueva medición a una empresa privada de topografía para así determinar el tamaño real de la finca.



 
A continuación, y a modo de ejemplo, se enumeran algunos casos en los cuales se recomienda dejarse aconsejar por un experto:
 
Cuando hay dudas sobre las lindes entre fincas contiguas y los vecinos no logran ponerse de acuerdo sobre dónde transcurre realmente la línea divisoria, se debe instar la apertura de un expediente de deslinde.
 
Cuando una finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, se puede determinar quién es el legítimo propietario mediante un procedimiento judicial denominado “expediente de dominio”. Otra posibilidad sería llevar a cabo un procedimiento notarial para determinar la titularidad del bien inmueble.
 
Cuando se quiere rectificar la superficie de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, se puede efectuar dicha subsanación mediante una escritura notarial y la descripción catastral.