EDICIÓN: Febrero - Abril 2012

CONSEJOS PARA LA VENTA DE UN INMUEBLE

Texto: Anja Sämann-Gutschick y Armin Gutschick













Este artículo trata de los aspectos a tener en cuenta a la hora de vender un inmueble y de cómo el vendedor puede conseguir que la compraventa se desarrolle sin complicaciones para él mismo y para el comprador.
 
Primero tendrá que decidir si quiere recurrir a una agencia inmobiliaria o si prefiere buscar él mismo un comprador. La mayoría de las inmobiliarias de Ibiza cobran una comisión del 5% sobre el precio de compraventa más el IVA, y es el vendedor quien la paga. Por supuesto hay que formalizar el encargo mediante un contrato por escrito. Muy rara vez resulta ventajoso darle a una inmobiliaria el encargo de la venta en exclusiva.
 
Para simplificar las negociaciones con la parte compradora, es conveniente que el vendedor tenga preparada la escritura que demuestre la titularidad del inmueble, por ejemplo una escritura de compraventa, de adjudicación a herencia, etc. Si el vendedor no encuentra dicho documento, puede solicitar una copia legalizada al notario que lo autorizó o solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente un certificado registral que también es válido para acreditar la titularidad.
 
Aparte de la escritura, también se debería tener una nota simple actual. En ésta figura quién está inscrito como titular en el Registro de la Propiedad, la descripción de la finca (superficie del terreno, superficie construida, etc.) y las cargas que soporta (hipotecas, servidumbres, etc.). A la hora de otorgar la escritura de compraventa, el vendedor tiene que aportar el justificante de pago del Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI). En el justificante consta la referencia catastral y el valor catastral actual.
 
Si es un piso lo que se quiere vender, el vendedor tiene que acreditar que no adeuda nada a la comunidad de propietarios y que está al corriente del pago de las cuotas de comunidad. También se puede dar el caso que el comprador pida la cédula de habitabilidad. Ésta es necesaria, sobre todo, para contratar el suministro de electricidad y agua. Es aconsejable guardar la cédula junto con el resto de la documentación. Si la vivienda es de nueva construcción, es imprescindible presentarla, si es de segunda mano y ya tiene contrato de luz y agua, la mayoría de los compradores no piden más que las últimas facturas de los suministros.






Un comprador bien aconsejado comprobará la descripción de la finca no sólo en el Registro de la Propiedad sino también en el catastro. En el caso de existir discrepancias entre la descripción registral o catastral y la realidad física del inmueble, el vendedor debería considerar solicitar la rectificación de los datos en el Registro de la Propiedad o en el catastro para asegurar que no haya complicaciones. Sobre todo cuando la compra es financiada por un banco, el comprador exigirá que las inscripciones sean correctas. Los trámites dependen de cada caso, pero siempre hace falta una escritura notarial para efectuar correcciones en el Registro de la Propiedad.
 
Antes de efectuar una compraventa, el vendedor debería buscar asesoramiento fiscal. Normalmente tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía municipal).
 
Resumiendo, antes de poner su inmueble a la venta, el vendedor hará bien en hacer revisar toda la documentación por un profesional para garantizar un desarrollo fácil y sin complicaciones de la compraventa.