EDICIÓN: Septiembre - Noviembre 2020

Novedades relativas a las subastas de inmuebles

Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
En el año 2015, la normativa sobre la venta forzosa de bienes proindivisos cambió y se implantó la subasta judicial electrónica. Este procedimiento se desarrolla de forma electrónica a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE y tiene el objetivo de permitir a un público más amplio participar en subastas sin tener que estar presente personalmente.

Para este fin se cambiaron numerosas disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora, los interesados pueden participar activamente en las subastas a través de dicho portal, siempre y cuando cumplan ciertas condiciones. Todos los pujadores tienen que registrarse previamente e identificase mediante la firma digital. Información detallada sobre las condiciones para participar en las subastas se encuentra en:
subastas.boe.es/infoRegistro.php



Para poder participar en la puja se debe constituir un depósito del 5% de precio de la propiedad subastada. Puede obtener información adicional como es el informe de tasación a través del Portal. 24 horas después de la publicación de la venta forzosa en el Portal, se celebra la subasta electrónica. Se aceptan ofertas durante un plazo de 20 días naturales. Finalizada la subasta, se envía una notificación desde el Portal electrónico al Juzgado competente comunicándole el mejor postor. También se enumeran los pujadores restantes, pues éstos pueden mantener su oferta aún después de la adjudicación por si el mejor postor no pagase el precio íntegro en el plazo establecido.

En caso de falta de acuerdo de los copropietarios sobre el reparto, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria les ofrece la posibilidad de solicitar la división de cosa común mediante subasta. El artículo 400 del Código Civil establece que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”.



La tramitación de la solicitud le compete al tribunal del distrito donde se halle el inmueble. En la solicitud se debe identificar detalladamente el inmueble y hay que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad del que se desprenda la condición de copropietario del solicitante. En la solicitud se definen las condiciones marco para la subasta. Se puede fijar, por ejemplo, el precio mínimo que se pretende obtener. También hay que presentar un informe de tasación, aunque en este tipo de procedimiento tenga una importancia subordinada, puesto que son las propias partes quienes determinan el valor del inmueble.

Una vez presentada la solicitud, el tribunal fijará una fecha para la subasta. Para que el bien sea adjudicado en una subasta electrónica regular, la puja tiene que llegar al 50% del importe de la oferta mínima. Sin embargo, esta normativa de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es de aplicación en este procedimiento porque no se tienen que salvaguardar los intereses de posibles acreedores. Normalmente suele ser uno de los copropietarios quien se queda con la propiedad exclusiva. La división de la cosa común mediante subasta ofrece a los copropietarios cuya relación se haya roto una solución para evitar disputas interminables sobre quién paga los gastos corrientes y quién puede disfrutar de la vivienda.



La subasta electrónica y la división de la cosa común mediante subasta son, sin duda, novedades significativas, y se puede constatar que han hecho aumentar notablemente el interés en las subastas judiciales.