EDICIÓN: Febrero - Abril 2020

Gastos adicionales en la compraventa de un inmueble

Por Armin Gutschick y Anja Sämann-Gutschick
A la hora de comprar una vivienda ocurre muchas veces que tanto el vendedor como el comprador no prestan la atención suficiente a los gastos adicionales. Con este artículo queremos informarles de los principales impuestos y gastos relacionados con este tipo de transacción.

Al adquirir una vivienda en Ibiza, el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cuando se trate de un inmueble nuevo y el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano y el vendedor, una persona física. Desde hace algunos años, en Ibiza se aplican los siguientes tipos impositivos progresivos: si el precio de venta es inferior o igual a 400.000 €, se aplica el 8%; a precios entre 400.000 y 600.000 €, el 9%; entre 600.000 y 1.000.000 €, el 10% y si es superior a 1.000.000 €, el 11%.



Si el vendedor es una persona no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo a Hacienda en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Renta de Personas no Residentes en un plazo de 30 días a partir de la formalización del contrato. Este pago se realiza a través del modelo 211 que sirve al vendedor no residente para que, en un plazo no superior a 4 meses a partir de la escritura, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210. No hay que confundir este modelo 210 con el de la declaración del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

En caso de tener un extranjero su domicilio fiscal en Ibiza, deberá aportar como prueba un certificado de residencia fiscal expedido por la Agencia Tributaria, pues el notario tiene la obligación de hacer constar en escritura tanto la retención a cuenta como el domicilio fiscal del extranjero.

Generalmente, el IVA solo se paga cuando el vendedor del inmueble es una persona jurídica. Se aplicarán los siguientes tipos impositivos: si se trata de la adquisición de un solar, el IVA asciende al 21%; si es un inmueble de obra nueva, al 10%. Además del IVA hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Éste se ha subido del 1,2 al 1,5%, lo que representa la única novedad fiscal relevante para Ibiza en el año 2020. Este impuesto se devenga en el momento de la inscripción registral de cualquier escritura pública, por ejemplo la de declaración de obra nueva, de disolución de una copropiedad o de constitución de una hipoteca.



El Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía Municipal”) grava únicamente el incremento del valor del suelo desde la última transmisión, pero no el de las edificaciones construidas sobre el solar. No hay que confundir la Plusvalía municipal con el pago del IRPF (de la ganancial patrimonial) por parte del vendedor. Por Ley, también el pago de la Plusvalía le corresponde al vendedor. Para evitar malentendidos entre las partes, sería recomendable hacer constar expresamente en el contrato quién es el que se hará cargo de la Plusvalía. El importe del impuesto está determinado por las ordenanzas municipales y, por lo tanto, difiere de municipio a municipio. Sería aconsejable informarse en el Ayuntamiento correspondiente sobre el importe de la Plusvalía antes de firmar un contrato. Si el vendedor no es residente, convendría retener el importe de la Plusvalía, pues en caso de impago es el inmueble y, por lo tanto, el comprador quien responde.

Por último, un consejo práctico: en su sitio web, la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) pone a disposición del ciudadano un programa para determinar el valor fiscal de un inmueble online y así poder calcular posteriormente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Para hallar el valor del inmueble basta con introducir en el formulario online los datos fundamentales del inmueble (metros cuadrados de superficie útil, valor catastral, etc.). Para acceder a esta herramienta, siga este enlace:
http://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx